Каковы причины высоких цен на жилье в России

Многих волнует непростой вопрос, по какой причине в России такие высокие цены не только на жилье, но и на строительство. Чтобы не утомлять читателя скучными обоснованиями и философскими рассуждениями по этому вопросу, давайте просто перейдем к «сухому» языку цифр.

Сначала на минуту предположим, что вы являетесь строительным заказчиком, и вам необходимо построить дом стоимостью 1 миллион рублей, В нашем случае цифра является просто цифрой, то есть необходимой условностью, от которой пойдут дальнейшие расчеты. Итак, каковы пути финансовых потоков, и какие суммы пойдут на реальное строительство.

Как правило, при строительстве крупных объектов, что называется «под ключ», заказчик нанимает генподрядчика, с которым заключается договор на 1 миллион рулей. Вполне понятно, что с этой суммы выплачивается налог 18%, после оплаты которого, на руках остается 847 457, 63 рублей. Генеральный подрядчик, это обычно компания, штат которой состоит преимущественно из инженерно-технического персонала. Поэтому для содержания офиса и зарплат сотрудников, оставляем 10%, а на оставшиеся 762 711, 86 рублей, нанимаем организации подрядчиков.

До того времени, как начнутся непосредственно строительные работы, нам необходима техническая документация. Поэтому начнем с проекта. Оценим работу проектной организации в 20 000 рублей. В нашей модели важно соблюсти точное движение финансовых потоков, поэтому стоимость строительных работ будет носить условный характер. Важнее знать количество компаний подрядчиков, задействованных в процессе строительства, но на них мы остановимся чуть позже. Следующим шагом, нанимаем организацию, строящую сам объект будущей продажи, то есть – дом. В этом случае, сметная стоимость объекта будет равна 300 000 рублей. Идем дальше, инженерные системы (тепло - , и электроснабжение, водопровод, и канализация) требуют нового подрядчика, которого мы нанимаем, и стоимость по договору будет составлять 200 000 рублей. В реальных условиях для выполнения этих работ требуются три, а то и больше компаний.

Финальным этапом строительства крупного объекта является благоустройство территории. К этим работам относятся детские площадки, газоны, подъездные дороги, то есть все то, что делает проживание будущих жильцов комфортным. Предположим, что этими работами будет заниматься единственная компания, и смета ее работ составит 200 000 рублей.

Но не стоит забывать про аудит и технический надзор. На крупном строительстве это обычно отдельная контора, которая ничем больше кроме своих непосредственных обязанностей не занимается. Пусть услуги этой компании будут составлять 10 000 рублей.
Не лишним будет и допустить, что мы честные и порядочные, никаких взяток не даем, и по ресторанам никого не водим, но тем не менее. Всевозможные форс-мажоры, штрафы АТИ, согласование проектов, выражение разного рода благодарностей, и.т.п, необходимо принимать как должное, которого не избежать. Пусть в нашем бюджете на эти цели будет израсходован остаток 32 711, 86 рублей, не облагаемых налогом.

А теперь перейдем к собственно, налогам:
В нашей структуре работает пять подрядчиков каждый из которых платит НДС, в сумме 18% от сметной стоимости. Другими словами, с каждой сметы взимается налог. Нет смысла расписывать полную калькуляцию, но наш НДС составляет 111 355, 93 рублей, плюс НДС генподрядчика, и полученная в итоге сумма составит 263 898, 31 рублей. Не стоит забывать что каждая смета закладывает «генподрядные», то есть официальные расходы, а не разного рода откаты. Практика показывает что попадались суммы оставляющие от 1,2% - 8% от сметной стоимости. При расчетах была взята среднеарифметическая сумма 4%, что составило 24 745, 76 рублей. Теперь произведем грубый расчет налога на зарплату всего задействованного на объекте персонала (организаций – подрядчиков), полученная в итоге сумма будет равна 293 406, 10 рублей. Эта сумма предназначена для государства, и государство ее получит (НДС + 13% зарплата). Но все это не учитывая ЕСН, НДС с используемого оборудования и материалов, Пенсионный фонд. Получится уж слишком заморочено (любители и профессионалы сами посчитают).

Подведем предварительный итог:
Стоимость строительства составляет – 1 000 000 рублей.
Налогообложение – 293 406, 10 рублей.
Сметная прибыль подрядных организаций(10%) – 59 389,83 рублей.
Доход генподрядчика – 109 491, 53 рубль.
Стоимость материалов и работ – 534 508, 47 рублей.

Остальная часть суммы – форс-мажоры, всевозможные взятки, и разного рода откаты.
Расчет конечно грубый, но он не критичный. Компаний взят минимум, если к ним добавить жизненной практики, то получится, что подрядчики нанимают субподрядчиков, субподрячики – субсубподрядчиков и так далее. Естественно вырастают налоговые сборы и снижается стоимость строительства. Жизнь показывает, что между заказчиком и исполнителем зачастую находится до трех-четырех промежуточных компаний.
Поэтому если бы не было гастарбайтеров, не было бы вкусной и безоблачной жизни большинства генеральных директоров.

Что из этого следует?
Инвестору, он же заказчик необходимо заплатить налоги, а так же вернуть с прибылью вложенные деньги, а это значит, что как минимум 50% будет накручено к первоначальному миллиону, и продано обычным людям, большинство которых безропотно пойдет в банк за кредитом.

Эти расчеты показывают ясную картину, на фоне которой возврат покупателю НДС при первой покупке квартиры, не кажется такой уж благотворительной акцией государства.

Вот так вот в реальности работает подавляющее большинство компаний – застройщиков, которые нахваливают успешно сданные объекты, не имея при этом в своем штате ни одного сотрудника рабочей специальности. Они нанимаются за гроши, на которые их еще и кидают, не выплачивая даже минимума. Поэтому во многих случаях качество строительства оставляет желать лучшего.
К этому стоит добавить, что и тендеры по линии ЖКХ, то есть окраска фасадов, спилка деревьев, уборка снега, и вывоз мусора, выигрывают те компании, у которых на балансе не один Кайен, или Q7, но нет даже одной единицы спецтехники.