В 2018 году планируется открыть автомобильное движение по мосту через Керченский пролив, который соединит Крымский полуостров и Краснодарский край. В 2019-м по нему пустят поезда. В результате Крым станет доступнее для россиян из других регионов страны с логистической точки зрения, но и цены на местную недвижимость почти наверняка возрастут. Значит ли это, что покупать дома и квартиры на полуострове нужно прямо сейчас, и какова цена вопроса?

Продается все

По словам Эльвины Боси, генерального директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ», спрос на объекты в Крыму, особенно на популярном среди отдыхающих Южном берегу, растет с конца лета. «Приближающееся окончание строительства моста стимулирует интерес к местной недвижимости, — говорит эксперт. — Переходный период завершается, регистрационные и государственные органы работают стабильно. Сделки регистрируются в соответствии с российским законодательством. Цены стабилизировались, сильных скачков не наблюдается, продается все, что имеет ликвидную стоимость».

В этом году, отмечает Боси, заметно повысился спрос на квартиры в новостройках экономкласса: порядка 75 процентов покупателей ищут объекты первичного рынка стоимостью до 3,5 миллиона рублей. Но востребованность более дорогого предложения — частных домов с земельными участками — тоже растет. Основной спрос формируют приезжие — покупатели из других регионов России, преимущественно из Москвы, Санкт-Петербурга, с Урала и из Сибири.

«Покупатель крымской недвижимости помолодел, — утверждает Татьяна Мазаева, директор департамента продаж комплекса "Дипломат" (построен в Ливадии). — Так, мы отмечаем, что молодые люди, семейные пары с детьми в возрасте 35-40 лет стали рассматривать предложения полуострова для обустройства семейной летней резиденции. Главным образом это покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга, Владивостока и ряда северных регионов РФ».

Сами крымчане совершенствовать свои жилищные условия не торопятся. И дело не в том, что их вполне устраивает имеющееся жилье: у большинства просто нет денег на что-то лучшее. «Средний оклад здесь составляет 15-20 тысяч рублей в месяц, — поясняют в "МИЭЛЬ". — С этим также связана низкая доля ипотечных сделок: такой оклад позволяет получить кредит максимум на 1,5 миллиона рублей».

По данным Крымстата, в первом полугодии 2017-го ежемесячный среднедушевой доход в Крыму составил 19,9 тысячи рублей, в июле — 23,6 тысячи рублей (данные за последующие месяцы пока не опубликованы).

Не надо миллиона

Крымский рынок новостроек отличается разнообразием: здесь можно найти и совсем недорогие квартиры, и жилье бизнес- и элитного классов. Причем, как отмечает Эльвина Боси, большинство проектов соответствуют заявленному застройщиком классу.

На сегодняшний день, по подсчетам «МИЭЛЬ», средняя стоимость квадратного метра в Крыму на первичном рынке составляет порядка 80-85 тысяч рублей. «На вторичном рынке недвижимости какую-то среднюю стоимость квадратного метра определить сложно — цены варьируются в диапазоне от 50 тысяч до 400 тысяч рублей за метр. Все зависит от класса объекта, года постройки, состояния самой квартиры и прочих факторов», — поясняет Боси.

Важен сезон — лето, когда крымские пляжи кишат отдыхающими, как ни странно, лучшее время для приезжающих на полуостров с целью приобретения жилья. «В летний период цены снижаются, так как спрос на недвижимость падает. Активный период — осень, весна», — отмечает эксперт.

В базе ЦИАН самая дешевая квартира в Крыму — «однушка» площадью 35 квадратных метров в поселке Вольное (Джанкойский район). Она продается за 500 тысяч рублей. «Квартира с балконом, санузел совмещенный, поселок газифицирован, газ не подключен, окна комнаты и кухни расположены с южной стороны», — гласит объявление.

По цене до 600 тысяч можно найти отдельное жилье в селе Раздольное (Советский район), в Керчи, селе Лобаново (Джанкойский район) и в Армянске. Предложений дешевле миллиона в базе порядка 70-ти. Почти всегда речь идет о маленьких квартирах в старых домах. Исключение — новый проект в Гаспре и комплекс апартаментов в Ялте, где в указанном бюджете предлагаются студии площадью немногим более 20 квадратных метров.

В среднем, по данным федерального портала «Мир квартир», жилье в новостройках Крыма стоит 4,36 миллиона рублей, в неновых домах — 4,39 миллиона рублей. Самые дорогие квартиры выставлены на продажу в Ялте, Массандре и Симферополе, самые дешевые (если не рассматривать предложения за пределами городов) — в Саках, Керчи и Феодосии.

Торг в Крыму уместен. «Застройщики, безусловно, предоставляют скидки покупателям, но в индивидуальном порядке, — рассказывает Татьяна Мазаева. — Скидки могут достигать 7-10 процентов от стоимости приобретаемого лота при условии 100-процентной оплаты. Также существуют система беспроцентной рассрочки, срок которой может превышать и полгода, и ипотечные программы от ведущего банка полуострова — ПАО "РНКБ Банк". Скорее всего, к концу 2017-го многие девелоперы запустят новогодние акции и скидки при покупке недвижимости на полуострове, дабы простимулировать спрос».

Ипотеку на покупку жилья в Крыму можно оформить по ставке от 10,5 процента годовых на сумму до 15 миллионов рублей. Срок кредита — от трех до 15-20 лет, в зависимости от программы кредитования. Требования к заемщикам стандартные: российское гражданство, возраст — от 23 лет, способность подтвердить платежеспособность.

И все же, несмотря на доступность ипотеки и относительно низкие цены на жилье, толп желающих навеки поселиться в Крыму, как и жаждущих купить здесь курортную квартиру или дом, не наблюдается. Одних отпугивает полуконфликтный статус полуострова, другие сомневаются из-за недостатка информации о местных застройщиках, третьи не уверены, что Крым в обозримом будущем сможет предложить нормальную инфраструктуру для отдыха и уж тем более — адекватный уровень зарплат.

Ничего личного, просто бизнес

Москвичка Татьяна уехала в Крым в конце 2016-го. Покупать здесь жилье ей не пришлось — квартиру оставила в наследство бабушка, которая поселилась в Севастополе еще в середине прошлого века вместе с мужем-военным и осталась на полуострове после распада СССР.

«Выбор в пользу Крыма не был сознательным, просто так сложились обстоятельства, — рассказывает 32-летняя Татьяна. — Я давно находилась в каком-то подвешенном состоянии: с одной стороны, очень люблю Москву, где живут родные и друзья, с другой — страшно от нее устала. У меня была цель — иметь возможность работать из любой точки мира. Этого я добилась. Думала переехать поближе к морю, рассматривала типичные дауншифтерские варианты — Таиланд, Бали, Индию. Но все никак не решалась сорваться с места».

Год назад, похоронив бабушку, Таня ненадолго вернулась в столицу — забрать вещи — и переехала в Севастополь. Живет на Центральном холме, это исторический район города.

«В Севастополе мне нравилось все, но эйфория прошла довольно быстро, — говорит она. — Дело не в бытовых неурядицах, хотя и в них тоже: поначалу от одного только вида газовой колонки я впадала в истерику. Главная проблема — отсутствие общения. Можно сказать, что за год я не социализировалась. Здесь очень приветливые люди, но с другим, немосковским менталитетом. Дружить не получается, любить, то есть налаживать какую-то личную жизнь, — тем более».

Татьяна планирует сдать унаследованную квартиру в аренду и вернуться в Москву. «Выгоднее сдавать на короткий срок, но сейчас не сезон, это летняя схема. Если получится — сдам кому-то до мая, а потом вернусь и буду строить настоящий арендный бизнес», — поясняет девушка.

В целом Крым — место для рантье неплохое. Квартиры здесь доходнее, чем на курортах Краснодарского края, и это еще один аргумент в пользу покупки жилья для отдыха именно здесь. По подсчетам аналитиков «Мира квартир», в среднем по республике доходность квартиры составляет пять процентов, окупаемость — 20 лет (при сдаче в долгосрочную аренду). В Краснодарском крае аналогичные показатели равны 4,6 процента и 22 годам.

Выгоднее всего сдавать квартиры в Керчи и Судаке: доходность местных квартир находится на уровне 8,3 и 8,1 процента годовых. Чтобы вернуть вложенные средства, в обоих городах достаточно будет 12 лет. Смело можно покупать жилье с инвестиционными целями и в Севастополе, и в Симферополе. Деньги придется «отбивать» 16 и 15 лет — в масштабах всей жизни это не так и много.