Дверной блок ДО остекленное полотно
Дверной блок ДО остекленное полотно Блок дверной...
Дверной блок ДГ с глухим полотном
Дверной блок ДГ Блок дверной изготавливается...
Дверной блок ДГ 21-7 глухое полотно
ДГ 21-7 Блок дверной однопольный, глухое полотно, для...
Коробка деревянная дверная
Коробка дверная ДСП, МДФ Дверная коробка представляет...
Декоративная раскладка
Декоративная деревянная раскладка Раскладка декоративная...

Конкретно крышевали

Конкретно крышевали

Несмотря на заявления экспертов о наступлении «эры арендаторов», жилье в России остается самой желанной покупкой. Собеседники «Дома» решили вспомнить, как менялись вкусы клиентов в разные годы. В этом выпуске — о тех, кого называют богатыми покупателями.

«До революции место современных квартир занимали доходные дома с арендной практикой, — рассказывает Денис Ромодин, старший научный сотрудник Государственного центрального музея современной истории России (ГЦМСИР). — Покупка квартиры в то время была большой редкостью. В 1920-х годах появляется небольшая прослойка кооперативного жилья, но выбирать особенно было не из чего — преобладали хорошие, качественные, но с виду довольно функциональные здания в четыре-пять этажей. Все остальное — государственное или ведомственное жилье, в котором квартиры "давали". Возможность купить квартиру — снова же, кооперативную — у советского человека появилась лишь с начала 1960-х».

Лихие, честные, твои

В девяностые, по словам Дениса Ромодина, из так называемого старого фонда покупателями особенно ценились сталинки и номенклатурные дома 1970-80-х годов. «Но во времена становления рынка недвижимости наблюдался дефицит жилья в свободной продаже, и для покупателей важен был сам факт его приобретения», — вспоминает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». В итоге, утверждает директор департамента городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина, даже состоятельные покупатели «брали, что дают».

«Конечно, мы все помним лихие девяностые, малиновые пиджаки, авторитетные группировки и дорогие "входные билеты" в мир элитной недвижимости, — делится Дарья Самойлова, руководитель департамента городской недвижимости компании Welhome. — В это непростое время мало было просто купить квадратные метры, потенциальному покупателю нужно было пройти так называемый фейсконтроль, после которого он вступал в клуб привилегированных клиентов и обладателей элитной квартиры в Москве».

Так, лично отбирал жильцов в свой дом бизнесмен Арас Агаларов. «Рожденный в девяностые, знаменитый дом "Агаларов Хаус" на долгие годы стал образцом элитного жилья, — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Подлинники известных художников на стенах входной группы, строгий отбор жильцов через личное собеседование с Агаларовым, квартиры с высококлассной отделкой, собственная инфраструктура — уже тогда девелопер задал элитному рынку высочайшую планку. Но ее наличие, к сожалению, не стало означать соответствия остального рынка. Квартиры девяностых имеют огромные метражи, часто — неудобные планировки с излишками неполезных площадей. Многие обладатели элитных квартир предпочитают оформлять интерьеры самостоятельно, в результате через какие-то десять лет рынок заполонят неликвидные объекты с вычурным дизайном. В то время еще не шло речи о сложившихся районах элитной застройки, дома для состоятельных жильцов появлялись точечно».

Дарья Самойлова соглашается: покупатели в девяностых любили квартиры большой площади, преимущественно на центральных улицах Москвы — Тверской, Арбате, Кутузовском проспекте. Эталоном элитного жилья были сталинские высотки, здания ЦК и другие дома советской элиты — на некоторые из них даже были очереди из желающих купить там квартиры, поддерживает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».

В Петербурге же в девяностые начинается активное расселение коммуналок. «Именно из них стали делать элитные квартиры того времени, — рассказывает Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens. — В это время особую популярность приобрел так называемый "золотой треугольник" — территория между Дворцовой набережной, Невским проспектом и набережной реки Фонтанки. Покупателям были важны видовые характеристики квартиры, однако они хотели, чтобы окна выходили не на воду, как это принято сейчас, а на исторические и культурные объекты».

Нулевые роковые

В нулевые эталоном элитного жилья становятся клубные дома на несколько квартир, которые строились до тех пор, пока была свободная земля в центре, вспоминает Екатерина Румянцева. «Обязательное требование — наличие паркинга, — продолжает Румянцева. — При небольшом количестве квартир в клубных домах присутствует собственная инфраструктура: спа-зоны, тренажерные залы, переговорные, а также исключительные атрибуты роскошной жизни — шубохранилища, вертолетные площадки, бассейны, винные погреба, зимние сады, тиры».

Однако с середины 2000-х, когда на вторичный рынок недвижимости начали массово выходить квартиры современного жилищного фонда, для состоятельного покупателя существенно выросла значимость инженерных коммуникаций, отмечает Михаил Куликов. Это приводит к снижению покупательского интереса, например к ранее престижным сталинкам, в которых коммуникации уже сильно изношены.

«Большая гостиная (не менее 50 квадратных метров), статусность дома, вид из окон на храм Христа Спасителя или Кремль: двухтысячные в столице — время имиджевых покупок пафосных квартир преимущественно в районе Золотой мили», — констатирует Дарья Самойлова. В это же время расширяются границы элитных районов в Петербурге — после появления новых объектов на Крестовском острове, сообщает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге.

«В девяностые годы ведь окружающая среда была настолько недружественная, что состоятельные люди пытались создать маленький мир у себя дома, — поясняет Михаил Ривлин, заместитель председателя правления "Охта Групп", девелопер проекта Art View House. — Отсюда — бассейны, джакузи, бильярдные, кинозалы, сигарные комнаты и прочее. При этом не обращалось никакого внимания на то, что происходило за дверью — на лестницах, во входных группах. В нулевых же люди начали понимать, что жизнь не ограничивается порогом квартиры, поэтому стали строиться первые элитные проекты с продуманной инженерией, презентабельными входными группами и подземными паркингами. В домах формировалась однородная социальная среда. Однако тенденция максимального насыщения квартир инфраструктурой, популярной в 1990-е, сохранилась, — ее пик пришелся на 2005 год».

Впрочем, если до 2005-го российские покупатели-чиновники старше пятидесяти лет, например, предпочитали ярко выраженный дворцовый стиль, то уже к 2009-му, по словам Надежды Хазовой, на авансцену выходит так называемая спокойная дорогая классика. Тогда же, по словам Михаила Куликова, канула в Лету необходимость в квартире стационарного телефона. «Дисконт при реализации квартиры без телефона мог составлять от одной до пяти тысяч долларов, что как раз соответствовало стоимости установки аппарата, — поясняет эксперт. — Еще один фактор, потерявший былую актуальность, — отдельный или совмещенный формат санузла».

Десятые числа

По данным Knight Frank St Petersburg, в последние пять лет основными мотивами приобретения жилья премиум-класса покупатели называют улучшение жилищных условий и переезд в другой район. Эти показатели попеременно лидировали в общем объеме сделок в сегменте. Если в 2012 году среди важных параметров, на которые покупатель обращает внимание в первую очередь, фигурировали вид из окон и окружение, то в 2014-м на первое место вышла локация, утверждает Екатерина Немченко, директор департаменты элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg. Увеличился средний возраст: в 2015 году элитное жилье наиболее активно приобретали покупатели в возрасте от 30 до 40 лет, а в 2016-м возраст ключевой возрастной группы составлял от 40 до 50 лет.

«В 2000-х годах началось переселение "людей с деньгами" в сторону Московского проспекта, — отмечает Наталья Осетрова. — Популярным он стал не только из-за домов, но и из-за окружающей инфраструктуры: школ, детских садов, парков и торговых центров. В это же время, к 300-летию Петербурга были инвестированы большие средства в масштабную реставрацию пригородов. В результате популярность приобрели такие локации, как Павловск и Пушкин».

Еще одной вехой в развитии рынка элитной недвижимости стало появление апартаментов, отмечают в Knight Frank St Petersburg. «Такие апартаменты строятся в уникальных локациях, где юридически невозможно строительство жилья: вблизи воды, около парков, — поясняет Екатерина Немченко. — Как правило, это локации с исключительными видовыми характеристиками — по факту, такие объекты отвечают всем требованиям к качественному элитному жилью».

В Москве в десятые годы в очередной раз «сдвигается география»: для покупателей уже существует не только Золотая миля и точечно юго-запад, но и Хамовники, Замоскворечье и Пресня, рассказывает Кристина Томилина. Переписывается и портрет покупателя. «От так называемых новых русских мы пришли к банкирам, представителям IT-бизнеса, юристам, владельцам крупных коммерческих организаций», — перечисляет Томилина.

Именно в это время российский клиент начинает отказываться от статусных покупок и показательной роскоши и начинает разбираться в качестве строительства, соглашается Дарья Самойлова. «Сама категория элитного жилья становится шире: строятся крупные проекты, подобные "Садовым кварталам", и рынок с радостью принимает их, — рассказывает Екатерина Румянцева. — Самые заметные коррективы время вносит в архитектурное исполнение зданий: девелоперы приглашают иностранных архитекторов, что в глазах покупателей становится весомым аргументом в пользу жилого комплекса. Планировки — более рациональные, с максимальным числом спален и небольшим количеством других помещений. Технические комнаты есть, но их присутствие в квартире почти незаметно. Оптимальное предложение рынка с точки зрения покупателей сегодня — это квартира с двумя-тремя спальнями, таким же количеством санузлов, большой кухней-гостиной».

Надежда Хазова поддерживает: основной покупательский интерес в нулевые смещается в сегмент новостроек площадью 150-210 метров, а объекты вторичного рынка рассматриваются лишь при отсутствии альтернативы в новом доме. Высота потолков в квартирах высокого класса начинается от 3,5 метра. Практически все покупатели хотят, чтобы «солнце заглядывало в окна», почти перестает пользоваться спросом двухуровневое жилье.

«Покупатель стал очень разборчивым, он теперь обращает внимание на детали: количество квартир на площадке, качество инженерии, террас, фасадов и входных групп, видовые характеристики, количество мест в паркинге, шумоизоляцию, организацию внутренней логистики дома, — перечисляет Михаил Ривлин. — По локационным предпочтениям, скажем, в Санкт-Петербурге клиенты делятся на три категории: тех, кто хочет жить за городом, на островах и в центре. В бильярд также никто у себя дома уже не играет, фильмы ходят смотреть в кинотеатры, а бассейн посещают в спортивных клубах».

Такие странные

Впрочем, состоятельные покупатели остаются лидерами по числу так называемых нестандартных квартирных запросов. «Кто-то хотел обустроить комнату для своего йорка или шпица, другие — открыть салон красоты, в который приходили бы мастера и обслуживали только владельца квартиры, — перечисляет Дарья Самойлова. — Были также запросы по наличию в квартире шубохранилища и конюшни в шаговой доступности от дома».

Екатерина Румянцева вспоминает случай из середины 2000-х, когда один из брокеров долго и безуспешно искал клиенту квартиру с готовым интерьером в стиле стимпанк. «В оформлении квартиры должны были присутствовать медные трубы и перила из стали, зубчатые шестеренки, колеса и рычаги, старинные пишущие машинки и прочие атрибуты, символизирующие достижения человечества в механике, — делится эксперт. — Причем важно было найти именно готовую квартиру, и никакие предложения по привлечению дизайнеров долгое время не принимались. Клиент, впечатленный подобными объектами в путешествиях по Европе и США, был уверен, что московский рынок не могло обойти это модное течение».

Кристина Томилина рассказывает, как однажды в компании получили запрос на покупку квартиры, в которой совсем отсутствовали бы углы. «От клиента, увлекавшегося определенным направлением религии, — поясняет эксперт. — Такой запрос можно было обеспечить, найдя квартиру, которая занимает целый этаж в доме овальной или круглой формы. В результате нескольких месяцев поисков мы все-таки нашли такой объект — квартиру, которая занимала этаж башни. Однако клиент так и не приобрел ее — по всей видимости, он переоценил свое финансовое положение. Второй запрос был на квартиру номер 13. Клиента привлекала только эта цифра. Именно после этого случая мы сделали в базе наших квартир отдельную колонку с номером. Третьи клиенты на каждом показе измеряли уровень радиации, и почти везде он оказывался по их меркам слишком высоким, и тогда они жаловались на чувство дискомфорта. Другие покупатели простукивали пол и стены во всех квартирах, которые смотрели, — по всей видимости, они надеялись приобрести объект, хранивший в потайной нише клад. Самое интересное — такое поведение могло принести результат, потому что мы помним случай, когда во время ремонта купленной в районе Патриарших прудов квартиры в полу был найден сундук с монетами, лежавший там с начала XX века».

Еще одна сложная категория покупателей, по словам Кристины Томилиной — «туристы». «У таких трендом стало измерение уровня шума, но делается это не в целях соблюдения норм и заботы о себе, а как повод "слиться" при выборе квартиры, — полагает она. — В работе с брокером зачастую настает момент, когда все квартиры уже отсмотрены, и нужно принимать решение о покупке, так как придумывать поводы, почему квартира не понравилась, уже становится сложно. Но решения, как правило, нет, так как и намерения покупать с самого начала не было. Естественно, начинается настоящий спектакль с приборами шумоизмерения и аргументированным отказом от каждого из вариантов».

Правда, по словам Надежды Хазовой, с 2008 года необычных запросов практически нет. «Холодильником для шубы, винным погребом и мойкой для собачьих лап уже никого не удивить», — заключает эксперт.


Источник: Дом.Лента.ру
17:18
150
Нет комментариев. Ваш будет первым!