Замки для опалубки, комплектующие и запасные части к опалубочным системам.
Наша компания производит комплектующие к опалубке...
Круг
Круг Ст45 ф250мм. Продажа Частями либо целиком.
Гнутый швеллер
Швеллер гнутый собственного производства.
Лист просечно вытяжной
Лист ПВЛ (просечно вытяжной лист) для металлических...
Работы по демонтажу наплавляемой кровли по Самаре и области.
Выполняем работы по демонтажу наплавляемой кровли по...

На всем готовом

На всем готовом

Российские власти готовят полный запрет продажи недостроенного жилья — такая возможность обсуждалась на недавнем совещании у президента Владимира Путина. Идея может быть реализована уже в 2020 году. Что будет с рынком недвижимости, бизнесом строительных компаний, а главное — с ценами на квартиры, если революционное правило в действительности примут?

По данным источников газеты «Ведомости», девелоперы в ходе совещания пытались добиться смягчения поправок в закон о долевом строительстве, вступающих в силу с 1 июля текущего года. Но получилось наоборот — регулирование, вероятно, будет еще жестче.

Зачем же так

«Власти сегодня стараются предпринять различные меры контроля за деятельностью застройщиков, чтобы защитить права дольщиков, вложивших деньги с строительство домов, — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Ни для кого не секрет, что есть проекты, в которых люди не могут получить квартиры, причем многие из тех, кто приобрел там квадратные метры, продолжают исправно выплачивать ипотечные кредиты».

Жертвы недобросовестных застройщиков выходят на улицы и совершают эксцентричные поступки. Так, 1 июня екатеринбургские дольщики устроили митинг возле памятника участникам Великой Отечественной войны, во время которого встали на колени и в таком положении записали обращение президенту Владимиру Путину с просьбой помочь. В декабре 2016-го обманутые дольщики явились в подмосковную администрацию в костюмах Санта-Клауса. Осенью 2017-го также в Подмосковье дольщики заселились в недостроенный дом жилого комплекса «Изумрудная долина», став таким образом сквоттерами. В мае 2018-го они переехали в палатки, установленные также на территории ЖК. «Зимой жили в недостроенном доме, на лето переезжаем в палатки», — письмо с таким заголовком поступило в редакцию «Дома».

«На сегодняшний день ряд застройщиков испытывает проблемы, что может способствовать появлению новых обманутых дольщиков», — предупреждает Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

По мнению председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, катализатором такого решения (о полном отказе от долевого строительства) вполне могла стать ситуация с компанией Urban Group, «у которой сейчас порядка 16 тысяч дольщиков, над которыми нависла угроза». Весной текущего года Сбербанк перестал выдавать ипотеку на покупку квартир в проектах компании, затем Росреестр приостановил регистрацию сделок, заключенных в возводимых ею комплексах. Сейчас деятельность застройщика проверяют аудиторы.

Власти уже пообещали завершить проекты Urban, но в дальнейшем, судя по всему, хотят полностью обезопасить себя от разборок с дольщиками. Единственный способ это сделать — ликвидировать саму возможность продавать жилье на этапе строительства.

«Застройщиков подобные меры также защитят: сегодня на рынке потребительский терроризм основан в большинстве случаев именно на просрочках передачи квартир дольщикам. И с этой точки зрения данные меры эффективны, поскольку продажи готового жилья просто исключают все подобные проблемы», — добавляет Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

Бизнес-линч

Борьба с потребительским терроризмом — дело серьезное, но, как отмечает Ирина Доброхотова, далеко не все компании обладают такими ресурсами, чтобы начинать продажи только после завершения строительства. «Раньше это чаще всего были девелоперы, занимающиеся элитными проектами, а сегодня это, например, государственные застройщики», — говорит она.

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в настоящее время более 50 процентов средств в строительство привлекается по договорам долевого участия (ДДУ). А по итогам 2017 года почти 80 процентов площадей в новостройках было выкуплено до момента сдачи домов в эксплуатацию.

«Во-первых, с рынка уйдет значительное количество строительных компаний, особенно небольших и средних, — называет возможные последствия введения запрета на продажу "полуфабрикатов" Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI. — Во-вторых, это приведет к монополизации рынка крупными игроками, которые будут диктовать свои условия».

Роман Лябихов также считает, что число застройщиков сократится: «Далеко не все компании смогут получить проектное финансирование на строительство жилого комплекса. Для кого-то девелоперский бизнес при отсутствии возможности привлечения "дешевых" денег дольщиков в принципе может стать менее интересен».

«Территория экономической целесообразности девелопмента будет сокращаться», — вторит ему Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group.

Дорого, надежно

Дальнейшее закручивание гаек на рынке нового жилья неизбежно приведет и к удорожанию квадратных метров — ни один из опрошенных «Домом» экспертов не высказал иного мнения. Масштабы бедствия, впрочем, оцениваются по-разному.

По мнению директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, квартиры в новостройках, если их запретят продавать на этапе строительства, прибавят в цене минимум 30 процентов. Андрей Цвет полагает, что ценник повысится на 20 процентов.

«Запрет продажи строящегося жилья, очевидно, повысит цены на недвижимость, — выражает общее опасение Роман Лябихов. — Стоимость квадратного метра может вырасти на 15-25 процентов, именно столько в среднем сегодня прибавляет новостройка от котлована до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, доступность нового жилья в перспективе существенно снизится, даже несмотря на дешевеющую ипотеку».

По данным ЦИАН, сейчас за два-три года можно накопить на квартиру в 40 из 47 крупнейших по численности населения городах России, включая 11 городов-миллионников. Проще всего приобрести новое жилье в Челябинске — на это у семьи из двух человек уйдет 2,1 года (при условии, что оба откладывают всю зарплату). В Москве срок накопления составит четыре года. Правда, у аналитиков «Метриум» другое мнение: при минимально необходимых расходах москвичам со средним заработком понадобится девять лет и шесть месяцев, чтобы собрать деньги на квартиру в новостройке.

И четыре года, и девять, и даже два — это слишком много для тех, кому жилье нужно здесь и сейчас. Конечно, есть ипотека, уровень доступности которой, как говорилось выше, за последние годы заметно повысился. Но это вряд ли станет утешением для покупателя, рассчитывавшего приобрести «однушку» в Москве за пять миллионов и увидевшего внезапный рост цены до шести-семи миллионов.

«Перспектива кратного роста уровня цен для конечного покупателя — неизбежная», — не оставляет несчастному надежд Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.

«Обсуждали одно, приняли другое»

Девелоперы предлагают альтернативные способы защиты дольщиков, например работать через компенсационный фонд — он возьмет на себя обязательства по завершению проблемных строек компаний, в этот фонд входящих. «Членство в данной организации должно было стать своего рода знаком качества для покупателей и гарантией того, что стройка будет завершена, квартиры будут получены, — поясняет Валерий Кузнецов. — То есть покупатель мог сам выбрать, рисковать ли ему с небольшой неизвестной компанией или обратиться к проверенному застройщику из числа участников фонда, с гарантией вселения в свою квартиру».

Виолетта Басина, председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей, тоже предлагает путь сотрудничества и взаимопомощи: «Объединиться придется и будущим новоселам, и застройщикам. Застройщикам — в региональные консорциумы, будущим новоселам — в жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК)», — говорит она.

По мнению эксперта, консорциумы необходимы, чтобы девелоперы могли поддерживать, контролировать и координировать друг друга. При этом непременные условия участия в ассоциации для застройщика — перечисление одного-двух процентов (в зависимости от характеристик проекта) выручки от продаж в страховой фонд консорциума, обременение на участок и заморозка продажи от 20 до 40 процентов (зависит от оценки степени рисков) строящегося жилья.

«Что это дает? Прежде всего, взаимный контроль и возможность прийти на выручку "соседу", оказавшемуся в трудной ситуации. Но самое главное, что такое объединение превращает вчерашних конкурентов в партнеров, заинтересованных в развитии территорий», — говорит Басина.

ЖНК, в свою очередь, нужны, чтобы финансировать строительство. «Долгие годы схема накопительного финансирования, широко распространенная во всем цивилизованном мире, у нас была невостребованной, — отмечает эксперт. — Но мы уверены, что сейчас, когда российские застройщики встали перед необходимостью искать гибкие и безопасные схемы финансирования, она станет актуальной и востребованной». Вкратце предлагается следующее: создается кооператив, куда пайщики вносят деньги, необходимые для возведения жилого дома. И до момента полного погашения задолженности квартира остается в собственности кооператива.

«Определенное неудобство покупки квартиры через ЖНК для будущего квартировладельца заключается в том, что моменту получения жилья здесь предшествует накопительный период, — указывает Басина. — Но применительно к новостройкам это и не минус вовсе, поскольку в данном случае он совпадает с двух- или трехлетним циклом строительства, по окончании которого предоставляется беспроцентная рассрочка на пять-семь лет».

Наконец, Андрей Кирсанов подчеркивают, что любые нововведения на рынке недвижимости должны приниматься только после предварительного обсуждения, в том числе и с деловым сообществом. «Прошлогодние изменения были приняты по формуле "обсуждали одно, приняли другое". Теперь приходится поправлять. Если в этом году все повторится, то и результат несложно предсказать», — резюмирует он.

Неплохо бы привлечь к дискуссии и рядовых граждан, но их слишком много, и приоритеты у всех разные: одному хочется 100-процентной надежности сделки, другому — низкой цены, а большинству — и того и другого. И чтобы новые соседи были паиньками.


Источник: Дом.Лента.ру
16:06
52
Нет комментариев. Ваш будет первым!