Российские власти готовят полный запрет продажи недостроенного жилья — такая возможность обсуждалась на недавнем совещании у президента Владимира Путина. Идея может быть реализована уже в 2020 году. Что будет с рынком недвижимости, бизнесом строительных компаний, а главное — с ценами на квартиры, если революционное правило в действительности примут?

По данным источников газеты «Ведомости», девелоперы в ходе совещания пытались добиться смягчения поправок в закон о долевом строительстве, вступающих в силу с 1 июля текущего года. Но получилось наоборот — регулирование, вероятно, будет еще жестче.

Зачем же так

«Власти сегодня стараются предпринять различные меры контроля за деятельностью застройщиков, чтобы защитить права дольщиков, вложивших деньги с строительство домов, — поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Ни для кого не секрет, что есть проекты, в которых люди не могут получить квартиры, причем многие из тех, кто приобрел там квадратные метры, продолжают исправно выплачивать ипотечные кредиты».

Жертвы недобросовестных застройщиков выходят на улицы и совершают эксцентричные поступки. Так, 1 июня екатеринбургские дольщики устроили митинг возле памятника участникам Великой Отечественной войны, во время которого встали на колени и в таком положении записали обращение президенту Владимиру Путину с просьбой помочь. В декабре 2016-го обманутые дольщики явились в подмосковную администрацию в костюмах Санта-Клауса. Осенью 2017-го также в Подмосковье дольщики заселились в недостроенный дом жилого комплекса «Изумрудная долина», став таким образом сквоттерами. В мае 2018-го они переехали в палатки, установленные также на территории ЖК. «Зимой жили в недостроенном доме, на лето переезжаем в палатки», — письмо с таким заголовком поступило в редакцию «Дома».

«На сегодняшний день ряд застройщиков испытывает проблемы, что может способствовать появлению новых обманутых дольщиков», — предупреждает Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

По мнению председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, катализатором такого решения (о полном отказе от долевого строительства) вполне могла стать ситуация с компанией Urban Group, «у которой сейчас порядка 16 тысяч дольщиков, над которыми нависла угроза». Весной текущего года Сбербанк перестал выдавать ипотеку на покупку квартир в проектах компании, затем Росреестр приостановил регистрацию сделок, заключенных в возводимых ею комплексах. Сейчас деятельность застройщика проверяют аудиторы.

Власти уже пообещали завершить проекты Urban, но в дальнейшем, судя по всему, хотят полностью обезопасить себя от разборок с дольщиками. Единственный способ это сделать — ликвидировать саму возможность продавать жилье на этапе строительства.

«Застройщиков подобные меры также защитят: сегодня на рынке потребительский терроризм основан в большинстве случаев именно на просрочках передачи квартир дольщикам. И с этой точки зрения данные меры эффективны, поскольку продажи готового жилья просто исключают все подобные проблемы», — добавляет Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

Бизнес-линч

Борьба с потребительским терроризмом — дело серьезное, но, как отмечает Ирина Доброхотова, далеко не все компании обладают такими ресурсами, чтобы начинать продажи только после завершения строительства. «Раньше это чаще всего были девелоперы, занимающиеся элитными проектами, а сегодня это, например, государственные застройщики», — говорит она.

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в настоящее время более 50 процентов средств в строительство привлекается по договорам долевого участия (ДДУ). А по итогам 2017 года почти 80 процентов площадей в новостройках было выкуплено до момента сдачи домов в эксплуатацию.

«Во-первых, с рынка уйдет значительное количество строительных компаний, особенно небольших и средних, — называет возможные последствия введения запрета на продажу "полуфабрикатов" Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI. — Во-вторых, это приведет к монополизации рынка крупными игроками, которые будут диктовать свои условия».

Роман Лябихов также считает, что число застройщиков сократится: «Далеко не все компании смогут получить проектное финансирование на строительство жилого комплекса. Для кого-то девелоперский бизнес при отсутствии возможности привлечения "дешевых" денег дольщиков в принципе может стать менее интересен».

«Территория экономической целесообразности девелопмента будет сокращаться», — вторит ему Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group.

Дорого, надежно

Дальнейшее закручивание гаек на рынке нового жилья неизбежно приведет и к удорожанию квадратных метров — ни один из опрошенных «Домом» экспертов не высказал иного мнения. Масштабы бедствия, впрочем, оцениваются по-разному.

По мнению директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, квартиры в новостройках, если их запретят продавать на этапе строительства, прибавят в цене минимум 30 процентов. Андрей Цвет полагает, что ценник повысится на 20 процентов.

«Запрет продажи строящегося жилья, очевидно, повысит цены на недвижимость, — выражает общее опасение Роман Лябихов. — Стоимость квадратного метра может вырасти на 15-25 процентов, именно столько в среднем сегодня прибавляет новостройка от котлована до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, доступность нового жилья в перспективе существенно снизится, даже несмотря на дешевеющую ипотеку».

По данным ЦИАН, сейчас за два-три года можно накопить на квартиру в 40 из 47 крупнейших по численности населения городах России, включая 11 городов-миллионников. Проще всего приобрести новое жилье в Челябинске — на это у семьи из двух человек уйдет 2,1 года (при условии, что оба откладывают всю зарплату). В Москве срок накопления составит четыре года. Правда, у аналитиков «Метриум» другое мнение: при минимально необходимых расходах москвичам со средним заработком понадобится девять лет и шесть месяцев, чтобы собрать деньги на квартиру в новостройке.

И четыре года, и девять, и даже два — это слишком много для тех, кому жилье нужно здесь и сейчас. Конечно, есть ипотека, уровень доступности которой, как говорилось выше, за последние годы заметно повысился. Но это вряд ли станет утешением для покупателя, рассчитывавшего приобрести «однушку» в Москве за пять миллионов и увидевшего внезапный рост цены до шести-семи миллионов.

«Перспектива кратного роста уровня цен для конечного покупателя — неизбежная», — не оставляет несчастному надежд Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.

«Обсуждали одно, приняли другое»

Девелоперы предлагают альтернативные способы защиты дольщиков, например работать через компенсационный фонд — он возьмет на себя обязательства по завершению проблемных строек компаний, в этот фонд входящих. «Членство в данной организации должно было стать своего рода знаком качества для покупателей и гарантией того, что стройка будет завершена, квартиры будут получены, — поясняет Валерий Кузнецов. — То есть покупатель мог сам выбрать, рисковать ли ему с небольшой неизвестной компанией или обратиться к проверенному застройщику из числа участников фонда, с гарантией вселения в свою квартиру».

Виолетта Басина, председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей, тоже предлагает путь сотрудничества и взаимопомощи: «Объединиться придется и будущим новоселам, и застройщикам. Застройщикам — в региональные консорциумы, будущим новоселам — в жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК)», — говорит она.

По мнению эксперта, консорциумы необходимы, чтобы девелоперы могли поддерживать, контролировать и координировать друг друга. При этом непременные условия участия в ассоциации для застройщика — перечисление одного-двух процентов (в зависимости от характеристик проекта) выручки от продаж в страховой фонд консорциума, обременение на участок и заморозка продажи от 20 до 40 процентов (зависит от оценки степени рисков) строящегося жилья.

«Что это дает? Прежде всего, взаимный контроль и возможность прийти на выручку "соседу", оказавшемуся в трудной ситуации. Но самое главное, что такое объединение превращает вчерашних конкурентов в партнеров, заинтересованных в развитии территорий», — говорит Басина.

ЖНК, в свою очередь, нужны, чтобы финансировать строительство. «Долгие годы схема накопительного финансирования, широко распространенная во всем цивилизованном мире, у нас была невостребованной, — отмечает эксперт. — Но мы уверены, что сейчас, когда российские застройщики встали перед необходимостью искать гибкие и безопасные схемы финансирования, она станет актуальной и востребованной». Вкратце предлагается следующее: создается кооператив, куда пайщики вносят деньги, необходимые для возведения жилого дома. И до момента полного погашения задолженности квартира остается в собственности кооператива.

«Определенное неудобство покупки квартиры через ЖНК для будущего квартировладельца заключается в том, что моменту получения жилья здесь предшествует накопительный период, — указывает Басина. — Но применительно к новостройкам это и не минус вовсе, поскольку в данном случае он совпадает с двух- или трехлетним циклом строительства, по окончании которого предоставляется беспроцентная рассрочка на пять-семь лет».

Наконец, Андрей Кирсанов подчеркивают, что любые нововведения на рынке недвижимости должны приниматься только после предварительного обсуждения, в том числе и с деловым сообществом. «Прошлогодние изменения были приняты по формуле "обсуждали одно, приняли другое". Теперь приходится поправлять. Если в этом году все повторится, то и результат несложно предсказать», — резюмирует он.

Неплохо бы привлечь к дискуссии и рядовых граждан, но их слишком много, и приоритеты у всех разные: одному хочется 100-процентной надежности сделки, другому — низкой цены, а большинству — и того и другого. И чтобы новые соседи были паиньками.