Московские застройщики замедляют темпы строительного ралли, выводя на рынок все меньше жилья. Значит ли это, что квартирному изобилию конец, а стоимость квадратного метра в столице скоро резко пойдет вверх?

Сбавили обороты

Увеличение объема предложения, которое наблюдается на столичном рынке новостроек уже более двух лет, начало замедляться. По данным «Метриум Групп», в 2017 году число новых квартир комфорт- и экономкласса в Москве выросло чуть более чем на 7 процентов, тогда как в 2016 году — на 27. В прошлом году каждый месяц число квартир массового сегмента в продаже увеличивалось в среднем менее чем на процент, в 2016-м — на два с лишним процента.

К началу 2018-го в Москве экспонировалось порядка 19 тысяч квартир в новостройках массового сегмента, в декабре 2016-го их было менее 18 тысяч. Но это незначительный, по сравнению с прежними показателями, рост: за 2015-й, например, число квартир в продаже увеличилось на все 80 процентов.

Всего в декабре 2017-го столичные девелоперы реализовывали 71 проект, тогда как в декабре 2016 года — 49. Таким образом, рост предложения по проектам составил 45 процентов, но, в отличие от предыдущих лет, в 2017-м в столице появилось много «точечных» жилых комплексов массового сегмента, насчитывающих не более 100-200 лотов. Именно поэтому суммарный объем предложения квартир вырос незначительно.

Тенденцию к замедлению прироста предложения на рынке столичного жилья косвенно подтверждает стадия строительной готовности большинства продаваемых объектов, отмечают аналитики: поскольку новых объемов жилья на рынке стало меньше, то и количество жилых комплексов, реализуемых на ранней стадии строительной готовности, сократилось. Если в конце 2016 года на начальном этапе строительства экспонировалось порядка трети квартир в строящихся домах, то в декабре 2017-го их доля уменьшилась почти до 15 процентов. Это значит, что основной объем предложения (порядка 50 процентов) на рынке новостроек представлен в домах на завершающей стадии строительства (отделка и получение разрешения на ввод в эксплуатацию).

По мнению Натальи Кругловой, генерального директора «Метриум Групп», замедление темпов прироста объема предложения — это первый признак восстановления баланса между девелоперской и покупательской активностью. В 2015-м, напоминает она, началось тотальное освоение московских промзон, что способствовало резкому увеличению числа квартир в продаже, острую конкуренцию между застройщиками и долговременную стагнацию цен. «Этот процесс продолжается до сих пор, но в 2017 году девелоперы постепенно начали сбавлять обороты, а покупатели, напротив, проявляют все большую активность, — говорит Круглова. — В совокупности эти факторы способствуют устранению диспропорций, а значит, помогают оздоровить рынок. Однако отмечу, что данная тенденция может снова прерваться: в 2018-м вступают в силу поправки в 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов — прим. «Дома»), которые серьезно повлияют на девелоперский бизнес. Кроме того, начнется переход к проектному финансированию строящихся жилых комплексов. Поскольку застройщики не могут точно спрогнозировать, чем обернется для них очередное изменение правил игры, они постараются форсировать реализацию готовящихся проектов еще в нынешней правовой среде. А это значит, что в 2018 году может случиться новый всплеск девелоперской активности и заметное увеличение объема предложения».

Пока ажиотажа нет: по наблюдениям экспертов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», к началу 2018-го уровень активности застройщиков, напротив, снизился: в декабре в границах старой Москвы на рынок вышел только один новый проект. На присоединенных территориях объем предложения также пополнился одним жилым комплексом. При этом если в старых границах города девелоперы все же открывали продажи в новых корпусах ранее выведенных проектов, то в Новой Москве — нет.

Дешевле есть? А если найду?

Данные о динамике цен на новые квартиры в Москве разнятся. По подсчетам МИЭЛЬ, средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек (без учета элитных проектов и комплексов на присоединенных территориях) за 2017-й снизилась на процент, до 194 тысяч рублей за квадратный метр. Если рассматривать цены по сегментам, то в эконом- и бизнес-классе падение составило 7,5 и 1,5 процента — до 109 тысяч и 246,5 тысячи рублей за «квадрат» соответственно. В сегменте комфорт, наоборот, метр подорожал более чем на 2 процента, его цена превысила 153 тысячи рублей.

В «Метриум» утверждают, что к началу 2018-го средняя цена квадратного метра на столичном рынке новостроек составила 150,8 тысячи рублей — почти на 3 процента больше, чем год назад. Ценник вырос в большинстве округов города, отмечается в материалах компании, при этом максимальное увеличение произошло в Северном (+16 процентов), Северо-Восточном (+13 процентов) и Северо-Западном (+9 процентов) округах.

«Кризис диктует свои условия на рынке новостроек, — упорствуют аналитики МИЭЛЬ. — Если в конце 2016 года на территории старой Москвы покупатели могли приобрести квартиру с бюджетом менее 5 миллионов рублей в 41 проекте (95 корпусов), то на данный момент выбор значительно увеличился, до 54 проектов (137 корпусов)».

В Новой Москве, по их словам, жилье тоже становится доступнее: средневзвешенная цена предложения на местном рынке новостроек к началу года составила 99 тысячи рублей за метр (-2 процента за год). Средний бюджет покупки за 12 месяцев снизился более чем на 4 процента, до 5,3 миллиона рублей. В 115 корпусах можно приобрести квартиру стоимостью до 4 миллионов рублей.

Топ проектов с самыми дешевыми новыми квартирами формируют (данные «Метриум Групп»): в Москве — ЖК «Столичные Поляны» (от 3,1 миллиона рублей за лот), ЖК «ВЛюблино» (3,14 миллиона рублей), ЖК «Некрасовка» (3,18 миллиона рублей); в Новой Москве — ЖК «Москвичка» (от 1,8 миллиона рублей за лот), ЖК «Баркли Медовая Долина» (2 миллиона рублей) и ЖК «Кленовые аллеи» (2,2 миллиона рублей).

Недорого и небогато

Если в сегменте жилья для массового потребителя падение цен отнюдь не шокирующее (по мнению ряда аналитиков, его вообще нет), то в элитном все куда интереснее. По подсчетам аналитиков Point Estate, к началу 2018-го недвижимость для состоятельных людей в Москве предлагалась на продажу в среднем за 79 миллионов рублей — на 26 процентов дешевле, чем в конце 2016-го. Средняя цена квадратного метра элитного жилья составила 661 тысячу рублей: за год дорогой метр потерял 14 процентов стоимости.

«Для приобретения элитного жилья в четвертом квартале 2017 года необходимо было обладать минимальной суммой в 11,1 миллиона рублей, — рассказали эксперты компании. — С этих бюджетов начинались предложения апартаментов в новом комплексе Cvet 32». Максимальный бюджет предложения, по их словам, находился на уровне 897 миллионов рублей — за апартаменты, занимающие целый этаж в башне «Империя» делового комплекса «Москва-Сити».

Самым дорогим районом Москвы, с точки зрения стоимости жилья, стали Патриаршие пруды (часть Пресненского района). В среднем «квадрат» новых элитных квартир здесь стоит 1,6 миллиона рублей, подсчитали в Point Estate. Второй по уровню средней цены предложения оказалась так называемая «Золотая Миля» (улица Остоженка и прилегающие), до этого занимавшая лидирующие позиции, — 1,3 миллиона рублей за метр в среднем.

«Средние цены на элитную недвижимость постепенно снижаются уже несколько последних лет, — комментирует Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate. — Однако это вызвано не уменьшением цен на конкретные объекты, а изменением курсов валют и, главным образом, структуры предложения: за два года рынок элитных новостроек очень активно пополнялся новыми объектами, вышло около 30 комплексов. При этом застройщики гораздо чаще в последнее время предпочитают более бюджетный премиум-сегмент, чем de luxe».

По подсчетам аналитического центра Est-a-Tet, доля элитного жилья на московском рынке новостроек сегодня составляет чуть менее 5 процентов, большинство дорогих проектов реализуются в Хамовниках (17 комплексов) и в Таганском районе (5 проектов).

Самая дорогая квартира в Москве, если говорить о новостройках, стоит 1,5 миллиарда рублей (данные ЦИАН). По такой цене в комплексе с соответствующим названием — «Царев Сад» — предлагается двухуровневый пентхаус площадью более 800 квадратных метров с открытой террасой и видом на Москву-реку, Кремль и новый парк «Зарядье». За те же деньги можно приобрести почти 500 квартир в самых дешевых новостройках старой Москвы или порядка 830 лотов по минимальной стоимости в Новой Москве. Ценовое благоразумие столичному рынку жилья по-прежнему чуждо.

«Смысла продавать дешево нет»

«В этом году в старой Москве ожидается выход на реализацию значительного объема новых проектов, что обеспечит прирост предложения во всех сегментах рынка, но предпосылок к уменьшению стоимости квадратного метра пока нет, — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Это связано с тем, что возможное снижение средней цены, обусловленное выходом новых проектов, будет нивелировано ростом цен в уже реализуемых за счет повышения стадии их готовности. В целом же, скорее всего, средневзвешенный уровень цен (включая бизнес-класс) будет колебаться в диапазоне 192-194 тысячи рублей за квадратный метр. Стоит отметить, что если в комфорт- и бизнес-классе потенциал к небольшому снижению цен еще есть, то в экономклассе он уже исчерпан».

В Новой Москве, по словам эксперта, цены останутся на прежнем уровне, поскольку их повышение может вызвать отток покупателей в проекты в старых границах города.

По прогнозам аналитиков «БЕСТ-Новострой», до конца 2018-го средняя цена «квадрата» в новостройках экономкласса снизится на 5 процентов, в комфортклассе, напротив, подрастет на 3-5 процентов. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» считает, что в массовом сегменте цены по итогам 2018 года возрастут примерно на два процента (до 159-160 тысяч рублей за метр), в бизнес- и премиум-классе вследствие усиления объема предложения средний ценник сократится на два и четыре процента соответственно.

Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet, обещает более яркую ценовую динамику: «Если мы говорим про новые проекты, которые вышли или выйдут в реализацию в первом полугодии, то к концу года они могут подорожать на 20 процентов. Если смотреть динамику в готовых корпусах, то цена останется на том же уровне, чтобы хоть как-то стимулировать спрос. Проекты со сроком сдачи в конце 2018-го — начале 2019-го пока будут оставаться в пределах нынешних цен и делать ставку на стадию строительной готовности, но после июля начнут потихонечку поднимать цены — к концу года они вырастут на 10-15 процентов. При этом мы увидим большие скидки и акции».

К лету число застройщиков в Москве сократится из-за ужесточения закона о долевом строительстве жилья, указывает Ручий, а компании, которые останутся на рынке, не будут продавать дешево. «Смысла в этом не будет, так как конкуренция уменьшится», — подчеркивает эксперт.

Рост цен, обусловленный отказом от долевого строительства и переходом на проектное финансирование, будет сдерживаться «мощнейшей конкуренцией» на первичном рынке жилья и давлением со стороны «вторички», не соглашается Андрей Кройтор, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Но, как показал опрос, проведенный весной 2017-го сервисом «Рамблер/новости», большинство россиян — порядка 70 процентов — предпочли бы приобрести новую квартиру, а не б/у. Так что сила, с которой вторичный рынок готов давить на первичный, под вопросом. Не получится ли как в известном регги-хите — «Аргентина-Ямайка 5:0»?