Пиломатериалы хвойные
Пиломатериалы Гост 8486-86 (сосна, ель) 1,2 сорт...
Бетонные работы
Заливка мoнoлитной плиты, лeнтoчного фундамента, бeтонныe...
Дорожки и площадки из бетона под ключ
Выполняем все виды бетонных работ по фундаментам, включая...
Куплю сульфоуголь, катионит, анионит, уголь активированный и другое неликвиды по РФ
Закупаем катионит, анионит, уголь активированный...
Куплю силикагель, перкарбонат натрия, толуол, глицерин и другую химию неликвиды по РФ
Закупаем перкарбонат натрия, глицерин, толуол нефтяной...

Перестройка

Перестройка

Московские застройщики замедляют темпы строительного ралли, выводя на рынок все меньше жилья. Значит ли это, что квартирному изобилию конец, а стоимость квадратного метра в столице скоро резко пойдет вверх?

Сбавили обороты

Увеличение объема предложения, которое наблюдается на столичном рынке новостроек уже более двух лет, начало замедляться. По данным «Метриум Групп», в 2017 году число новых квартир комфорт- и экономкласса в Москве выросло чуть более чем на 7 процентов, тогда как в 2016 году — на 27. В прошлом году каждый месяц число квартир массового сегмента в продаже увеличивалось в среднем менее чем на процент, в 2016-м — на два с лишним процента.

К началу 2018-го в Москве экспонировалось порядка 19 тысяч квартир в новостройках массового сегмента, в декабре 2016-го их было менее 18 тысяч. Но это незначительный, по сравнению с прежними показателями, рост: за 2015-й, например, число квартир в продаже увеличилось на все 80 процентов.

Всего в декабре 2017-го столичные девелоперы реализовывали 71 проект, тогда как в декабре 2016 года — 49. Таким образом, рост предложения по проектам составил 45 процентов, но, в отличие от предыдущих лет, в 2017-м в столице появилось много «точечных» жилых комплексов массового сегмента, насчитывающих не более 100-200 лотов. Именно поэтому суммарный объем предложения квартир вырос незначительно.

Тенденцию к замедлению прироста предложения на рынке столичного жилья косвенно подтверждает стадия строительной готовности большинства продаваемых объектов, отмечают аналитики: поскольку новых объемов жилья на рынке стало меньше, то и количество жилых комплексов, реализуемых на ранней стадии строительной готовности, сократилось. Если в конце 2016 года на начальном этапе строительства экспонировалось порядка трети квартир в строящихся домах, то в декабре 2017-го их доля уменьшилась почти до 15 процентов. Это значит, что основной объем предложения (порядка 50 процентов) на рынке новостроек представлен в домах на завершающей стадии строительства (отделка и получение разрешения на ввод в эксплуатацию).

По мнению Натальи Кругловой, генерального директора «Метриум Групп», замедление темпов прироста объема предложения — это первый признак восстановления баланса между девелоперской и покупательской активностью. В 2015-м, напоминает она, началось тотальное освоение московских промзон, что способствовало резкому увеличению числа квартир в продаже, острую конкуренцию между застройщиками и долговременную стагнацию цен. «Этот процесс продолжается до сих пор, но в 2017 году девелоперы постепенно начали сбавлять обороты, а покупатели, напротив, проявляют все большую активность, — говорит Круглова. — В совокупности эти факторы способствуют устранению диспропорций, а значит, помогают оздоровить рынок. Однако отмечу, что данная тенденция может снова прерваться: в 2018-м вступают в силу поправки в 214-ФЗ (закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов — прим. «Дома»), которые серьезно повлияют на девелоперский бизнес. Кроме того, начнется переход к проектному финансированию строящихся жилых комплексов. Поскольку застройщики не могут точно спрогнозировать, чем обернется для них очередное изменение правил игры, они постараются форсировать реализацию готовящихся проектов еще в нынешней правовой среде. А это значит, что в 2018 году может случиться новый всплеск девелоперской активности и заметное увеличение объема предложения».

Пока ажиотажа нет: по наблюдениям экспертов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», к началу 2018-го уровень активности застройщиков, напротив, снизился: в декабре в границах старой Москвы на рынок вышел только один новый проект. На присоединенных территориях объем предложения также пополнился одним жилым комплексом. При этом если в старых границах города девелоперы все же открывали продажи в новых корпусах ранее выведенных проектов, то в Новой Москве — нет.

Дешевле есть? А если найду?

Данные о динамике цен на новые квартиры в Москве разнятся. По подсчетам МИЭЛЬ, средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек (без учета элитных проектов и комплексов на присоединенных территориях) за 2017-й снизилась на процент, до 194 тысяч рублей за квадратный метр. Если рассматривать цены по сегментам, то в эконом- и бизнес-классе падение составило 7,5 и 1,5 процента — до 109 тысяч и 246,5 тысячи рублей за «квадрат» соответственно. В сегменте комфорт, наоборот, метр подорожал более чем на 2 процента, его цена превысила 153 тысячи рублей.

В «Метриум» утверждают, что к началу 2018-го средняя цена квадратного метра на столичном рынке новостроек составила 150,8 тысячи рублей — почти на 3 процента больше, чем год назад. Ценник вырос в большинстве округов города, отмечается в материалах компании, при этом максимальное увеличение произошло в Северном (+16 процентов), Северо-Восточном (+13 процентов) и Северо-Западном (+9 процентов) округах.

«Кризис диктует свои условия на рынке новостроек, — упорствуют аналитики МИЭЛЬ. — Если в конце 2016 года на территории старой Москвы покупатели могли приобрести квартиру с бюджетом менее 5 миллионов рублей в 41 проекте (95 корпусов), то на данный момент выбор значительно увеличился, до 54 проектов (137 корпусов)».

В Новой Москве, по их словам, жилье тоже становится доступнее: средневзвешенная цена предложения на местном рынке новостроек к началу года составила 99 тысячи рублей за метр (-2 процента за год). Средний бюджет покупки за 12 месяцев снизился более чем на 4 процента, до 5,3 миллиона рублей. В 115 корпусах можно приобрести квартиру стоимостью до 4 миллионов рублей.

Топ проектов с самыми дешевыми новыми квартирами формируют (данные «Метриум Групп»): в Москве — ЖК «Столичные Поляны» (от 3,1 миллиона рублей за лот), ЖК «ВЛюблино» (3,14 миллиона рублей), ЖК «Некрасовка» (3,18 миллиона рублей); в Новой Москве — ЖК «Москвичка» (от 1,8 миллиона рублей за лот), ЖК «Баркли Медовая Долина» (2 миллиона рублей) и ЖК «Кленовые аллеи» (2,2 миллиона рублей).

Недорого и небогато

Если в сегменте жилья для массового потребителя падение цен отнюдь не шокирующее (по мнению ряда аналитиков, его вообще нет), то в элитном все куда интереснее. По подсчетам аналитиков Point Estate, к началу 2018-го недвижимость для состоятельных людей в Москве предлагалась на продажу в среднем за 79 миллионов рублей — на 26 процентов дешевле, чем в конце 2016-го. Средняя цена квадратного метра элитного жилья составила 661 тысячу рублей: за год дорогой метр потерял 14 процентов стоимости.

«Для приобретения элитного жилья в четвертом квартале 2017 года необходимо было обладать минимальной суммой в 11,1 миллиона рублей, — рассказали эксперты компании. — С этих бюджетов начинались предложения апартаментов в новом комплексе Cvet 32». Максимальный бюджет предложения, по их словам, находился на уровне 897 миллионов рублей — за апартаменты, занимающие целый этаж в башне «Империя» делового комплекса «Москва-Сити».

Самым дорогим районом Москвы, с точки зрения стоимости жилья, стали Патриаршие пруды (часть Пресненского района). В среднем «квадрат» новых элитных квартир здесь стоит 1,6 миллиона рублей, подсчитали в Point Estate. Второй по уровню средней цены предложения оказалась так называемая «Золотая Миля» (улица Остоженка и прилегающие), до этого занимавшая лидирующие позиции, — 1,3 миллиона рублей за метр в среднем.

«Средние цены на элитную недвижимость постепенно снижаются уже несколько последних лет, — комментирует Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate. — Однако это вызвано не уменьшением цен на конкретные объекты, а изменением курсов валют и, главным образом, структуры предложения: за два года рынок элитных новостроек очень активно пополнялся новыми объектами, вышло около 30 комплексов. При этом застройщики гораздо чаще в последнее время предпочитают более бюджетный премиум-сегмент, чем de luxe».

По подсчетам аналитического центра Est-a-Tet, доля элитного жилья на московском рынке новостроек сегодня составляет чуть менее 5 процентов, большинство дорогих проектов реализуются в Хамовниках (17 комплексов) и в Таганском районе (5 проектов).

Самая дорогая квартира в Москве, если говорить о новостройках, стоит 1,5 миллиарда рублей (данные ЦИАН). По такой цене в комплексе с соответствующим названием — «Царев Сад» — предлагается двухуровневый пентхаус площадью более 800 квадратных метров с открытой террасой и видом на Москву-реку, Кремль и новый парк «Зарядье». За те же деньги можно приобрести почти 500 квартир в самых дешевых новостройках старой Москвы или порядка 830 лотов по минимальной стоимости в Новой Москве. Ценовое благоразумие столичному рынку жилья по-прежнему чуждо.

«Смысла продавать дешево нет»

«В этом году в старой Москве ожидается выход на реализацию значительного объема новых проектов, что обеспечит прирост предложения во всех сегментах рынка, но предпосылок к уменьшению стоимости квадратного метра пока нет, — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Это связано с тем, что возможное снижение средней цены, обусловленное выходом новых проектов, будет нивелировано ростом цен в уже реализуемых за счет повышения стадии их готовности. В целом же, скорее всего, средневзвешенный уровень цен (включая бизнес-класс) будет колебаться в диапазоне 192-194 тысячи рублей за квадратный метр. Стоит отметить, что если в комфорт- и бизнес-классе потенциал к небольшому снижению цен еще есть, то в экономклассе он уже исчерпан».

В Новой Москве, по словам эксперта, цены останутся на прежнем уровне, поскольку их повышение может вызвать отток покупателей в проекты в старых границах города.

По прогнозам аналитиков «БЕСТ-Новострой», до конца 2018-го средняя цена «квадрата» в новостройках экономкласса снизится на 5 процентов, в комфортклассе, напротив, подрастет на 3-5 процентов. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» считает, что в массовом сегменте цены по итогам 2018 года возрастут примерно на два процента (до 159-160 тысяч рублей за метр), в бизнес- и премиум-классе вследствие усиления объема предложения средний ценник сократится на два и четыре процента соответственно.

Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet, обещает более яркую ценовую динамику: «Если мы говорим про новые проекты, которые вышли или выйдут в реализацию в первом полугодии, то к концу года они могут подорожать на 20 процентов. Если смотреть динамику в готовых корпусах, то цена останется на том же уровне, чтобы хоть как-то стимулировать спрос. Проекты со сроком сдачи в конце 2018-го — начале 2019-го пока будут оставаться в пределах нынешних цен и делать ставку на стадию строительной готовности, но после июля начнут потихонечку поднимать цены — к концу года они вырастут на 10-15 процентов. При этом мы увидим большие скидки и акции».

К лету число застройщиков в Москве сократится из-за ужесточения закона о долевом строительстве жилья, указывает Ручий, а компании, которые останутся на рынке, не будут продавать дешево. «Смысла в этом не будет, так как конкуренция уменьшится», — подчеркивает эксперт.

Рост цен, обусловленный отказом от долевого строительства и переходом на проектное финансирование, будет сдерживаться «мощнейшей конкуренцией» на первичном рынке жилья и давлением со стороны «вторички», не соглашается Андрей Кройтор, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

Но, как показал опрос, проведенный весной 2017-го сервисом «Рамблер/новости», большинство россиян — порядка 70 процентов — предпочли бы приобрести новую квартиру, а не б/у. Так что сила, с которой вторичный рынок готов давить на первичный, под вопросом. Не получится ли как в известном регги-хите — «Аргентина-Ямайка 5:0»?


Источник: Дом.Лента.ру
14:44
672
Нет комментариев. Ваш будет первым!