Замки для опалубки, комплектующие и запасные части к опалубочным системам.
Наша компания производит комплектующие к опалубке...
Круг
Круг Ст45 ф250мм. Продажа Частями либо целиком.
Гнутый швеллер
Швеллер гнутый собственного производства.
Лист просечно вытяжной
Лист ПВЛ (просечно вытяжной лист) для металлических...
Работы по демонтажу наплавляемой кровли по Самаре и области.
Выполняем работы по демонтажу наплавляемой кровли по...

Без окон, без дверей

Без окон, без дверей

Рынок новостроек скоро перейдет на новые правила финансирования — и это однозначно приведет к уходу ряда игроков. Застройщики предпочитают говорить о том, что уйдут мелкие и слабые, хотя проблемы, как показывает ситуация Urban Group, могут быть и у «крупняка», который еще недавно достраивал объекты за другими компаниями.

«Дом» поговорил с застройщиками и риелторами о том, ждать ли массового появления новых проблемных компаний и проектов, и по каким признакам можно определить, что проблемы уже начались.

Большинство опрошенных «Домом» экспертов говорят о том, что вступление в силу поправок к 214-ФЗ приведет к уходу с рынка лишь мелких и ненадежных игроков — а крупные компании заранее подготовились к нововведениям. Проблемы же Urban Group, еще недавно достраивавшей объекты СУ-155, — это уникальная ситуация, которая сложилась из суммы свойственных только этой компании факторов.

Все будет хорошо. Правда же?

«Предварительный анализ деятельности Urban Group показал, что речь идет об ошибках в управлении. Никто из участников рынка никогда не раскрывает коммерческие тайны и “кухню” своей деятельности, поэтому едва ли можно с точностью утверждать, есть ли на рынке сейчас девелоперы, совершающие ошибки, и сколько их», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

«На мой взгляд, нет никаких глобальных оснований для повторения проблем (Urban Group — Ред.). Речь идет об очень индивидуальной ситуации, которую спровоцировал целый комплекс факторов. Переток покупательского спроса из Подмосковья в столицу лишь отчасти связан с проблемами у некоторых девелоперов», — считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.

«Появятся ли на рынке новые “внезапно проблемные” застройщики? Такой прогноз сейчас едва ли кто-то даст, тем более в преддверии перехода на новые “правила игры” с 1 июля. Хочется верить, что на рынке остались самые стабильные и надежные компании», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Хотя есть и эксперты, не отрицающие, что проблемы практически неизбежны. «В Питере в скором времени ждем несколько громких банкротств крупных застройщиков эконом-класса, — говорит Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург”. — Стройки уже остановлены, идут задержки сроков, даже построенные дома не могут сдаться. Я так понимаю, администрации не интересно сейчас получить в актив несколько тысяч обманутых дольщиков, и ведутся активные переговоры по способам помощи таким застройщикам».

«Ждать появления новых проблемных строек не нужно, наоборот — нужно надеяться, что все будет хорошо, — комментирует ситуацию на рынке Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe. — Другое дело — покупателю надо четко отслеживать положение того застройщика, у которого ты собрался покупать квартиру».

Не виноватая я

Нормальной для московского и подмосковного рынка задержкой ввода в эксплуатацию проекта игроки рынка называют период от одного месяца до трех. В ряде случаев это могут быть и полгода, и даже больше — причем без очевидной угрозы долгостроя, под действием внешних обстоятельств. Хотя, конечно, совсем беспроблемным такой проект не назовешь — особенно если дольщики платят ипотеку и параллельно снимают жилье.

«Однократный перенос сроков ввода на три-шесть месяцев считается нормальным. Бывают случаи, когда по факту комиссия дом приняла, но застройщик с ошибками сформировал комплект документов, который подается на получение разрешения на ввод. Документы возвращают, потом подают снова. Бывает, что сроки затягиваются только из-за этого, и это не имеет отношения к качеству проекта и не говорит о "несостоятельности" застройщика», — рассказывает Ирина Доброхотова, добавляя, что ответственный застройщик обычно все-таки предусматривает такой риск и старается его не допустить.

«Мы стараемся соблюдать плановые сроки, хотя на график строительства могут повлиять самые разные факторы, — делится примером вероятного форс-мажора Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group. — Скажем, внезапно может открыться течение грунтовых вод, что потребует замены гидроизоляции, повышения ее устойчивости. В ходе строительства постоянно возникают новые технические задачи, которые могут потребовать дополнительного времени для поиска решений».

«На рынке были случаи, когда застройщика подводила генподрядная организация и его пришлось срочно менять, что явилось следствием переноса срока», — говорит Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель». В основном, конечно, застройщики учитывают вероятность возникновения разного рода протяжек и закладывают такую возможность в сроки. Хотя не у всех получается.

«Есть фирмы, про которые известно, что ребята строят давно и обязательно достроят. Но то, что они на полгода-год затянут — это к гадалке не ходи, — говорит Сергей Бобашев. — Компания берет на себя повышенные обязательства и не выполняет их практически никогда. Но при этом строит хорошо. Это как есть люди, которые везде опаздывают. А вот если компания никогда не задерживала и вдруг это случилось — надо обратить внимание и выяснить причину».

Куда смотреть и чего бояться

«Главное — это наличие динамики строительства, — уверена Ирина Доброхотова. — На площадке должны присутствовать техника, рабочие, должен обновляться дневник стройки. Позитивный фактор — если в проекте присутствует крупный банк. Есть пример с одним проектом в Подмосковье, когда сроки ввода были перенесены почти на полтора года, но в то же время застройщик заключил соглашение о финансировании с крупным банком, — сейчас эти дома проходят комиссию и скоро будут сданы».

Лучший способ проверить работу застройщика — следить за ходом строительства, говорит и Рустам Арсланов: «Сейчас все застройщики стараются быть максимально открытыми, и на сайте можно увидеть фото и видео хода строительства». А вот если видео на сайте нет, а последнее фото объекта датировано прошлым годом — скорее всего, дело именно в трудностях со стройкой.

Правда, напоминает Роман Сычев, динамика строительства видна невооруженным взглядом не на всех этапах. «Внутренняя отделка помещений, прокладка сетей и установка инженерного оборудования, когда вся крупная техника покидает стройку, долгое время остаются вне поля зрения людей потенциальных клиентов, особенно если они наблюдают за стройкой из-за пределов площадки, — говорит эксперт. — На этом этапе клиенту может показаться, что стройка остановилась, хотя это не так».

«Красными флажками» для покупателя, по словам Николая Лаврова, могут быть: демпинговая цена квартиры (на 20 процентов ниже рынка), отсутствие кранов на стройке или всего один кран на многоэтажку, неоднократный перенос сроков. Но важно учитывать и рыночные факторы — сейчас строительство идет, если есть средства дольщиков — то есть, продажи. «Местоположение с серьезными недостатками — отсутствие дорог, вид на магистраль, ЛЭП в непосредственной близости к дому — все это может отпугнуть остальных покупателей, а значит, продаж не будет, а значит, не будет и сдачи», — говорит эксперт.

«Узнать объем проданных квартир и сравнить данные с конкурирующими проектами на рынке не составит большого труда, можно запросить выписку из Росреестра, — советует Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». — Еще один способ — обратить внимание на маркетинговую политику застройщика. Большие скидки (более 20 процентов) должны насторожить потенциального покупателя, они могут свидетельствовать о наличии проблем с финансированием, желанием привлечь как можно больше клиентов в короткие сроки с помощью демпинга».

Не бывает такого, что у застройщика трудности, а нет по крайней мере слухов, добавляет Сергей Бобашев: «Перед тем, как у застройщика “официально” начинаются проблемы, в интернете всегда появляется информация от дольщиков, что что-то идет не так. Также никто не отменял совет внимательно изучать арбитражную практику, нет ли там в большом количестве исков к компании».

А если уже?

Перечисленные советы — это рекомендации по профилактике попадания в проблемный проект. А если квартира уже куплена, а сроки задерживаются? «Если вы уже вложились в проект, пространство для маневра у вас очень узкое, — говорит Мария Литинецкая. — Расторгнуть договор по собственной инициативе только из-за возникновения подозрений вы не можете. Основание для этого одно — невыполнение застройщиком своих обязательств, которые прямо связаны с передачей квартиры в срок. Если уже очевидно, что дом не будет передан в срок (скажем, сдача по плану через месяц, а построен только первый этаж), можно подавать в суд иск о расторжении, готовить документы на включение в реестр граждан, пострадавших от действий застройщика, а также готовиться к его банкротству».

Хотя, как подчеркивает руководитель управления развития ОАО «Мосреалстрой» Эраст Жиряков, банкротство — самый негативный итог для дольщика «долгостроя». «Поскольку дольщики по сути являются инвесторами, они в первую очередь должны быть заинтересованы в экономической рентабельности проекта, — говорит Жиряков. — Массовые иски на получение компенсации за задержку сроков строительства отрицательно влияют на всю бизнес-модель ЖК, а значит, и на перспективы завершения строительства. Воздействовать на застройщика лучше всего через административный ресурс: добиваться контроля со стороны власти, внесения во все возможные “списки недобросовестных застройщиков” и т.п».

«Есть у нас случай, когда сами дольщики довели до банкротства застройщика своей жадностью, и все остались без квартир и денег, — рассказывает Николай Лавров. — У застройщика пошла задержка сдачи из-за того, что администрация не выполнила условий подключения коммуникаций, а взятку дать они не захотели: это же обязанность власти — помогать застройщикам. В общем, дольщики подали на компенсацию по 214-ФЗ и арестовали все имущество застройщика, лишив того доступа к активам и возможности их продать для закрытия долгов. Теперь на юге города недострой, куча обманутых дольщиков и директор строительной компании (в розыске)».


Источник: Дом.Лента.ру
13:18
66
Нет комментариев. Ваш будет первым!