Дверной блок ДО остекленное полотно
Дверной блок ДО остекленное полотно Блок дверной...
Дверной блок ДГ с глухим полотном
Дверной блок ДГ Блок дверной изготавливается...
Дверной блок ДГ 21-7 глухое полотно
ДГ 21-7 Блок дверной однопольный, глухое полотно, для...
Коробка деревянная дверная
Коробка дверная ДСП, МДФ Дверная коробка представляет...
Декоративная раскладка
Декоративная деревянная раскладка Раскладка декоративная...

Дедушки легкого поведения

Дедушки легкого поведения

Купить квартиру в строящемся доме, чтобы потом продать подороже, — схема для частного инвестора банальная и, учитывая затоваривание рынка жилой недвижимости, не слишком эффективная. Куда интереснее — приобрести помещение под магазин, аптеку или массажный салон, на старости лет стать бизнесменом и не ждать пресловутого стакана воды, а продавать его. Пенсионеры раскошеливаются на коммерческие помещения в новостройках — возможно, не зря.

Пора на пенсию

Есть два основных типа покупателей коммерческих помещений в новостройках — конечные пользователи (предприниматель либо компания), которые ищут площади для развития бизнеса, и частные инвесторы (для дальнейшей сдачи в аренду). При этом если раньше 80 процентов коммерческих площадей приобретались жителями дома, а 20 процентов составляли сторонние покупатели, то сейчас эти две группы, как отмечают в аналитическом центре Est-a-Tet, уравнялись.

Средний возраст приобретателей нежилых площадей — 45 лет, подсчитали в Urban Group (рассматривались проекты в Московском регионе). Интересно, что почти четверть — 23 процента — людей, купивших помещения под ведение бизнеса в 2017 году, составили россияне пенсионного возраста: женщины 55+ и мужчины старше 60 лет. Что касается молодых предпринимателей (до 35 лет), то их доля среди мужчин достигла 31 процента, а вот среди женщин едва превысила планку в 10 процентов. Год назад аналогичные показатели составляли 25 и 5 процентов соответственно.

Согласно исследованию Online Market Intelligence, результаты которого публиковали «Ведомости», 77 процентов россиян убеждены, что после 50-ти можно создать успешный бизнес, и 42 процента из них считают, что лучше всего на старости лет открыть небольшой магазинчик — а для этого как раз идеально подходят помещения на первых этажах жилых комплексов.

«Число представителей старшего поколения, которые при выходе пенсию задумываются об открытии собственного дела, за последний год выросло почти в пять раз, — отмечает директор по информационной политике Urban Group Яна Максимова. — Никогда не поздно попробовать стать тем, кем вы мечтали, — всем известна история полковника Сандерса, создавшего бренд KFC после 60 лет».

Скидки не будет

Современное домостроение предполагает отведение первого этажа жилого здания под коммерческие помещения, в настоящее время почти 90 процентов новостроек возводятся с нежилыми инфраструктурными объектами на первом этаже. Исключение составляют лишь некоторые малоэтажные проекты, а также комплексы клубного типа, где квартиры «у земли» могут иметь собственные входы.

По данным аналитического центра и департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», цена помещений с отдельным входом и возможностью использования для коммерческой деятельности, как правило, на 5-15 процентов выше, чем у остального равного по метражу жилья в том же доме.

Наиболее востребованы, как отмечают аналитики Est-a-Tet, помещения площадью от 30 до 100 квадратных метров. Стоимость коммерческого «квадрата» в столице они оценивают в 90-400 тысяч рублей, в зависимости от расположения новостройки. Самые дешевые помещения — предсказуемо, в Новой Москве.

Коммерческие помещения выводят в продажу позже, чем квартиры, то есть на высокой стадии строительства жилого комплекса — обычно не ранее, чем за три месяца до планируемого ввода в эксплуатацию. Скидки в этом сегменте мало распространены: «Если стоимость квартир на разных этапах строительства может отличаться и на ранней стадии готовности быть минимальной, то коммерческие помещения всегда оцениваются как готовые», — говорит Елена Мишина, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Размер дисконта при покупке помещения под магазин, салон красоты и другие виды малого бизнеса, по ее словам, почти никогда не превышает 3-5 процентов.

Привлекательность коммерческих помещений определяется пешеходным трафиком: если говорить об относительно недорогих жилых комплексах, то особенно востребованными будут площади на первых этажах домов, расположенных рядом со станциями метро в спальных районах.

«В Москве уровень доходности от сдачи коммерческих объектов в аренду составляет в среднем 11-12 процентов годовых. Следует учесть, что при приобретении объекта в новостройке не приходится ожидать быстрой отдачи, ведь все помещения продаются без отделки и имеют лишь точки подключения к магистральным коммуникационным системам, — предупреждает Елена Мишина. — Момент получения прибыли от актива всегда отложен на период создания проектов, согласования, проведения ремонтно-строительных работ, монтажа оборудования, ожидания оформления права, заселения комплекса жильцами».

Расставили сети

Необходимость ждать прибыли — не худшая из возможных проблем предпринимателя, развивающего свою деятельность на коммерческих метрах в новостройке. Есть риск полного провала бизнеса, причем сейчас, в не самых простых экономических условиях и при рекордных объемах ввода жилья, он велик.

«Большинство комплексов сегодня возводятся в рамках проектов освоения бывших промышленных территорий или в рекреационных зонах Новой Москвы, — поясняет Елена Мишина. — В других случаях это точечная застройка. В связи с этим возникает конфликт интересов собственников жилья и коммерции. Отдаленность от шумных трасс, транспортных пересадочных пунктов, станций метро, отсутствие в окружении крупных деловых центров или других объектов деловой застройки, примыкание к парковой зоне, закрытость территории комплекса — факторы, придающие привлекательность проекту для покупателей квартир, являются чуть ли не губительными для бизнеса».

Есть, правда, и другая сторона медали: у обособленных новостроек часто нет в окружении качественных торговых объектов, что исключает конкуренцию для потенциального бизнеса во встроенных нежилых помещениях.

По словам Мишиной, в настоящий момент наблюдается усталость населения от больших торговых центров, потребителям хочется получать услуги и товары рядом с домом и видеть представителей не сетевых брендов, а индивидуальных. Поэтому полное право на успех имеют магазины фермерских продуктов, мясные лавки, кофейни разного формата, службы быта, винные бутики, барбершопы — салоны красоты, ориентированные исключительно на мужчин.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», не согласен: по его мнению, магазины шаговой доступности сейчас непопулярны — в первую очередь, из-за неспособности конкурировать по цене и ассортименту с сетевыми. И вполне объяснимо, что не менее 30 процентов коммерческих площадей в течение трех-пяти лет после возведения новостройки остаются вакантными.

Теоретически, заработать на коммерческом помещении можно, купив его на начальной стадии возведения дома и перепродав в дальнейшем. Но и тут ожидания могут не оправдаться. «Сегодня перспектива получения высокого дохода от перепродажи коммерческого помещения после ввода жилого комплекса в эксплуатацию представляется маловероятной, — говорит Таганов. — Формально ожидание внушительного профита могло быть оправдано в недавнем прошлом, когда стоимость любых объектов в новостройке росла по мере готовности дома. Но при нынешней конъюнктуре рынка этот ценовой разрыв заметно уменьшается».

В некоторых проектах вообще отказываются от повышения цен — таким образом, площади в готовом доме стоят столько же, сколько на начальном этапе строительства, а то и дешевле — если застройщик решил, например, подстегнуть спрос за счет снижения стоимости предложения.

Мертвый груз, то есть не приносящее доходов коммерческое помещение, можно перевести в жилой фонд: квартира с отдельным входом — это уже небанально. Но тогда придется похоронить предпринимательские амбиции и пенсию провести как все — перед телевизором, слушая нотации Елены Малышевой.


Источник: Дом.Лента.ру
16:55
101
Нет комментариев. Ваш будет первым!