Купить квартиру в строящемся доме, чтобы потом продать подороже, — схема для частного инвестора банальная и, учитывая затоваривание рынка жилой недвижимости, не слишком эффективная. Куда интереснее — приобрести помещение под магазин, аптеку или массажный салон, на старости лет стать бизнесменом и не ждать пресловутого стакана воды, а продавать его. Пенсионеры раскошеливаются на коммерческие помещения в новостройках — возможно, не зря.

Пора на пенсию

Есть два основных типа покупателей коммерческих помещений в новостройках — конечные пользователи (предприниматель либо компания), которые ищут площади для развития бизнеса, и частные инвесторы (для дальнейшей сдачи в аренду). При этом если раньше 80 процентов коммерческих площадей приобретались жителями дома, а 20 процентов составляли сторонние покупатели, то сейчас эти две группы, как отмечают в аналитическом центре Est-a-Tet, уравнялись.

Средний возраст приобретателей нежилых площадей — 45 лет, подсчитали в Urban Group (рассматривались проекты в Московском регионе). Интересно, что почти четверть — 23 процента — людей, купивших помещения под ведение бизнеса в 2017 году, составили россияне пенсионного возраста: женщины 55+ и мужчины старше 60 лет. Что касается молодых предпринимателей (до 35 лет), то их доля среди мужчин достигла 31 процента, а вот среди женщин едва превысила планку в 10 процентов. Год назад аналогичные показатели составляли 25 и 5 процентов соответственно.

Согласно исследованию Online Market Intelligence, результаты которого публиковали «Ведомости», 77 процентов россиян убеждены, что после 50-ти можно создать успешный бизнес, и 42 процента из них считают, что лучше всего на старости лет открыть небольшой магазинчик — а для этого как раз идеально подходят помещения на первых этажах жилых комплексов.

«Число представителей старшего поколения, которые при выходе пенсию задумываются об открытии собственного дела, за последний год выросло почти в пять раз, — отмечает директор по информационной политике Urban Group Яна Максимова. — Никогда не поздно попробовать стать тем, кем вы мечтали, — всем известна история полковника Сандерса, создавшего бренд KFC после 60 лет».

Скидки не будет

Современное домостроение предполагает отведение первого этажа жилого здания под коммерческие помещения, в настоящее время почти 90 процентов новостроек возводятся с нежилыми инфраструктурными объектами на первом этаже. Исключение составляют лишь некоторые малоэтажные проекты, а также комплексы клубного типа, где квартиры «у земли» могут иметь собственные входы.

По данным аналитического центра и департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», цена помещений с отдельным входом и возможностью использования для коммерческой деятельности, как правило, на 5-15 процентов выше, чем у остального равного по метражу жилья в том же доме.

Наиболее востребованы, как отмечают аналитики Est-a-Tet, помещения площадью от 30 до 100 квадратных метров. Стоимость коммерческого «квадрата» в столице они оценивают в 90-400 тысяч рублей, в зависимости от расположения новостройки. Самые дешевые помещения — предсказуемо, в Новой Москве.

Коммерческие помещения выводят в продажу позже, чем квартиры, то есть на высокой стадии строительства жилого комплекса — обычно не ранее, чем за три месяца до планируемого ввода в эксплуатацию. Скидки в этом сегменте мало распространены: «Если стоимость квартир на разных этапах строительства может отличаться и на ранней стадии готовности быть минимальной, то коммерческие помещения всегда оцениваются как готовые», — говорит Елена Мишина, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. Размер дисконта при покупке помещения под магазин, салон красоты и другие виды малого бизнеса, по ее словам, почти никогда не превышает 3-5 процентов.

Привлекательность коммерческих помещений определяется пешеходным трафиком: если говорить об относительно недорогих жилых комплексах, то особенно востребованными будут площади на первых этажах домов, расположенных рядом со станциями метро в спальных районах.

«В Москве уровень доходности от сдачи коммерческих объектов в аренду составляет в среднем 11-12 процентов годовых. Следует учесть, что при приобретении объекта в новостройке не приходится ожидать быстрой отдачи, ведь все помещения продаются без отделки и имеют лишь точки подключения к магистральным коммуникационным системам, — предупреждает Елена Мишина. — Момент получения прибыли от актива всегда отложен на период создания проектов, согласования, проведения ремонтно-строительных работ, монтажа оборудования, ожидания оформления права, заселения комплекса жильцами».

Расставили сети

Необходимость ждать прибыли — не худшая из возможных проблем предпринимателя, развивающего свою деятельность на коммерческих метрах в новостройке. Есть риск полного провала бизнеса, причем сейчас, в не самых простых экономических условиях и при рекордных объемах ввода жилья, он велик.

«Большинство комплексов сегодня возводятся в рамках проектов освоения бывших промышленных территорий или в рекреационных зонах Новой Москвы, — поясняет Елена Мишина. — В других случаях это точечная застройка. В связи с этим возникает конфликт интересов собственников жилья и коммерции. Отдаленность от шумных трасс, транспортных пересадочных пунктов, станций метро, отсутствие в окружении крупных деловых центров или других объектов деловой застройки, примыкание к парковой зоне, закрытость территории комплекса — факторы, придающие привлекательность проекту для покупателей квартир, являются чуть ли не губительными для бизнеса».

Есть, правда, и другая сторона медали: у обособленных новостроек часто нет в окружении качественных торговых объектов, что исключает конкуренцию для потенциального бизнеса во встроенных нежилых помещениях.

По словам Мишиной, в настоящий момент наблюдается усталость населения от больших торговых центров, потребителям хочется получать услуги и товары рядом с домом и видеть представителей не сетевых брендов, а индивидуальных. Поэтому полное право на успех имеют магазины фермерских продуктов, мясные лавки, кофейни разного формата, службы быта, винные бутики, барбершопы — салоны красоты, ориентированные исключительно на мужчин.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», не согласен: по его мнению, магазины шаговой доступности сейчас непопулярны — в первую очередь, из-за неспособности конкурировать по цене и ассортименту с сетевыми. И вполне объяснимо, что не менее 30 процентов коммерческих площадей в течение трех-пяти лет после возведения новостройки остаются вакантными.

Теоретически, заработать на коммерческом помещении можно, купив его на начальной стадии возведения дома и перепродав в дальнейшем. Но и тут ожидания могут не оправдаться. «Сегодня перспектива получения высокого дохода от перепродажи коммерческого помещения после ввода жилого комплекса в эксплуатацию представляется маловероятной, — говорит Таганов. — Формально ожидание внушительного профита могло быть оправдано в недавнем прошлом, когда стоимость любых объектов в новостройке росла по мере готовности дома. Но при нынешней конъюнктуре рынка этот ценовой разрыв заметно уменьшается».

В некоторых проектах вообще отказываются от повышения цен — таким образом, площади в готовом доме стоят столько же, сколько на начальном этапе строительства, а то и дешевле — если застройщик решил, например, подстегнуть спрос за счет снижения стоимости предложения.

Мертвый груз, то есть не приносящее доходов коммерческое помещение, можно перевести в жилой фонд: квартира с отдельным входом — это уже небанально. Но тогда придется похоронить предпринимательские амбиции и пенсию провести как все — перед телевизором, слушая нотации Елены Малышевой.