«Вот и найдите кого-нибудь повежливее, кто вам квартиру продаст по такой цене», — примерно так лет десять назад заканчивались переговоры людей, жаждущих купить в Москве жилье, и строптивых риелторов. Сейчас не те времена: несмотря на то, что спрос на недвижимость явно растет — спасибо относительно дешевой ипотеке, у руля рынка — покупатели. Хамить им нельзя, можно обхаживать, поить чаем и предоставлять скидки. Последнее особенно ценится. Но торг должен быть обоснованным.

Многие факторы отрицательно влияют на стоимость квартиры. Зная, какие именно, вполне реально добиться дисконта в 5, а то и 10, и 20 процентов. А продавцу, соответственно, подготовиться и вовремя устранить недостатки — если это вообще возможно.

Секонд-хенд несчастный

Вторичный рынок жилья — своего рода «Черкизон» — выбор квартир огромен, качество — самое разное. Можно заплатить 10 миллионов за «двушку» в блочном доме у Третьего кольца, то есть получить задорого китайский пуховик, который через день-два эксплуатации развалится на множество мелких частей. А можно найти квартиру в добротном кирпичном доме за 11 миллионов, но в итоге сбить цену до тех же 10 миллионов. Это будет уже польский пуховик — неплохой. Торговаться не просто разрешается, а горячо рекомендуется.

Повод? Их несколько. По данным агентства «Бон Тон», средний размер скидки на вторичном рынке сейчас составляет от 3-х до 7 процентов. Отрицательно влияют на ликвидность жилья и, следовательно, приводят к заметному снижению цены проблемы с документами. Это главный минус-фактор.

Квартир с «плохими» бумагами в Москве, да и в других российских городах, много. Вторичное жилье имеет биографию, и не всегда она кристально чистая.

«Никто не захочет сталкиваться с трудностями и проводить небезопасную сделку, — отмечает Валерия Цветкова, заместитель генерального директора "Бон Тон". — Поэтому собственники, продающие квартиру с обременениями или темными пятнами в истории, вынуждены существенно сбавлять стоимость жилья». В зависимости от ситуации размер скидки составляет от 5-ти до 20 процентов, причем в отдельных случаях дисконт может быть еще выше. Одно дело — устранимые технические моменты, вроде неузаконенной (не путать с незаконной) перепланировкой, другое — существенные риски для покупателя, вроде без вести пропавших сособствеников жилища.

Ключевую роль в ценообразовании играет месторасположение: чем лучше транспортная доступность, тем выше цена, и наоборот. Эксперты агентства подсчитали: стоимость квартир, расположенных дальше 15 минут транспортом от метро, ниже на 5-10 процентов, чем цена аналогичных предложений с более удачным расположением. Играет существенную роль и само место: в Москве, например, в зависимости от округа стоимость однокомнатной квартиры площадью 35-38 квадратных метров, расположенной в панельном доме, составляет от 5,5-6 миллионов до 8,5-9 миллионов рублей. Традиционно недвижимость дешевле на юго-востоке и востоке столицы, дороже — в центре, на западе и юго-западе.

Еще один повод для торга — состояние квартиры. Если жилое помещение требует капитального ремонта, то у покупателя есть все шансы получить скидку в 10-15 процентов. Бороться за дисконт в таком случае легко: на приведение жилища в порядок придется потратиться, это простой и понятный аргумент в пользу покупателя.

«Непривлекательный вид, в отличие от проблем с документами, нельзя назвать стоп-фактором в сделках с недвижимостью, — говорит Валерия Цветкова. — Наоборот, такие квартиры покупать выгодно, особенно тем, кто и так задумывал большой ремонт. Если все пойдет под слом, то зачем платить больше и приобретать готовый дизайн».

Сбить цену на квартиру можно и в том случае, если соседи — не подарок: в буквальном смысле слова — алкоголики и прочие лица с пониженной социальной ответственностью, а также если рядом с домом расположена оживленная трасса, либо промышленная зона, либо действующее кладбище или свалка. Размер дисконта составит, опять же, 10-15 процентов. Плохой вид из окна обходится продавцам дешевле: скидка не превысит 5-7 процентов относительно стоимости квартир в том же доме, но с лучшими видовыми характеристиками. Хуже дела у владельцев жилья на первом этаже — оно традиционно стоит на 10-15 процентов меньше, чем аналоги на других этажах.

«Размер скидки зависит от того, в какую сторону смотрят окна и насколько высоко они располагаются от земли, — уточняют в "Бон Тон". — Скидка будет выше, если рядом находится дверь, ведущая в подъезд, или квартира выходит на улицу с интенсивным автомобильным трафиком».

Будем жить теперь по-новому

Рынок новостроек можно назвать более цивилизованным, чем рынок «вторички», — это уже не «Черкизон», но и не Третьяковский проезд, поэтому покупатели новых квартир тоже вправе торговаться. Продавцы, правда, играют на опережение: сами то и дело предлагают квартиры со скидками, запускают различные акции для потенциальных новоселов.

«Сегодня практически все объекты на первичном рынке Москвы реализуются со скидками в среднем около 5 процентов, — говорит генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. — Дополнительные скидки девелопер может предоставить в случае, если покупатель, например, сразу готов внести всю сумму сразу, или параллельно хочет приобрести машино-место. Также приобрести квартиру с существенной скидкой можно в период новогодних акций и акций, приуроченных к другим праздникам».

По мнению Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», самый весомый аргумент для торга в новостройке, — плохая транспортная доступность. В области отрицательно влияет на стоимость предложения существенная удаленность дома от МКАД и ближайшей станции железной дороги, в Москве — от станции метро и удобного выезда на магистраль.

Второй минус-фактор — скудный набор инфраструктуры в проекте и/или районе. Если нет собственного детского сада и школы, спрос на квартиры будет намного ниже, отмечает Доброхотова. При этом, подчеркивает она, застройщики прекрасно понимают недостатки своих проектов, поэтому зачастую стараются их уравновесить какими-то другими преимуществами — например, наличием нескольких вариантов отделки, удачными планировочными решениями, в конце концов — более доступной ценой.

«Застройщик может быть более расположен к предоставлению скидки, если покупатель готов приобрести сразу две-три квартиры. Оперировать при торге недостатками жилого комплекса, скорее всего, бесполезно», — считает эксперт.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, не согласна: даже в новом здании, по ее мнению, при желании всегда найдутся слабые места: штукатурка отлетела, подземный паркинг слишком узкий, в межквартирных холлах мало света… «Если речь идет о покупке ликвидной по площади квартиры — одно- или двухкомнатной, то в этом случае торговаться будет тяжело, — говорит она. — А вот при поиске многокомнатного жилья шансов получить скидку больше, потому что такие квартиры сложнее продать из-за высокой стоимости».

«Неудачное соседство дома — самый депрессивный фактор ценообразования, — полагает Марина Комогорова, руководитель отдела новостроек компании "НДВ-Супермаркет недвижимости". — Непосредственная близость к ТЭЦ, полигонам ТБО, автомагистралям, кладбищам и тюрьмам снижает стоимость недвижимости на 15, 20 и даже 25 процентов». Эксперт предлагает запомнить простое правило, актуальное как для «первички», так и для «вторички»: особенности квартиры, не подлежащие изменению, могут влиять на ее стоимость существенно, те, что решаются ремонтом — в гораздо меньшей степени.

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, составил свой список объектов, соседство с которыми нежелательно и, соответственно, дает основания для торга: помимо уже упомянутых выше кладбищ и свалок, это линии электропередач, действующие заводы и комбинаты, следственные изоляторы, морги и крематории, специализированные медицинские учреждения, пункты помощи бездомным, полуразрушенные/недостроенные/заброшенные строения рядом, собачьи приюты, конечные станции маршрутных такси, ночные клубы, стадионы, аэропорты, железнодорожные пути, некоторые объекты религиозного назначения и учебные заведения и, как ни странно, лесные массивы и парки — некоторые просто боятся в них гулять.

При таком раскладе теоретически добиться скидки можно практически в любой новостройке. На деле, как уже говорилось выше, — застройщики сами видят изъяны своих проектов и потому изначально устанавливают адекватные цены, а когда надо предлагают скидки. Торговаться с ними — дело неблагодарное.

«Торг уместен, если вы готовы быстро купить квартиру, если единовременная оплата покупки составляет 100 процентов или у вас одобрен ипотечный кредит, если вы готовы приобрести сразу несколько квартир», — резюмирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

Готовых за раз купить пару-тройку квартир сейчас (как, впрочем, и десять, и 20 лет назад) немного. Зато людей, имеющих все шансы на положительное решение по ипотечной заявке, полно: в первом полугодии 2018-го российские банки согласились выдать кредит на жилье 77 процентам заявителей. Убедивший банкира да не убоится застройщика своего.