Чужой район

Вокруг Москвы массово строятся пригороды на тысячи квартир, а в границах города целыми микрорайонами приходит в негодность старое жилье. И тот, и другой процессы способны привести к образованию маргинальных анклавов — по сути, настоящих гетто, считают архитекторы, урбанисты аналитики и риелторы.

«Дом» поговорил с участниками рынка недвижимости о том, где и почему риск возникновения опасных районов особенно велик.

Феномен гетто вообще не свойственен российским городам — точнее, так складывалось исторически, говорит партнер архитектурного бюро Kleinewelt Architekten Сергей Переслегин. Сейчас ситуация меняется, и причина тут в рыночных факторах, хотя сам процесс вполне стихийный, отмечает эксперт: застройщики строят в области дешевое жилье с минимумом инфраструктуры и затрудненным доступом, это жилье пользуется спросом в силу хотя бы относительной (на фоне Москвы) дешевизны, но затем инвестиционные квартиры сдаются — преимущественно, мигрантам.

Конечные покупатели, то есть те, кто собирался жить в приобретенных квартирах, быстро понимают, насколько это жилье некомфортно — и за счет транспортной недоступности, и из-за отсутствия инфраструктуры и социально незащищенных соседей. В итоге процесс недовольства растет, как снежный ком, и в перспективе такие районы рискуют превратиться в анклавы, практически полностью заселенные выходцами из Средней Азии, цыганами, маргиналами.

«Постепенно в этих микрорайонах возникает своя культура, так что случайный москвич, попав сюда, почувствует себя чужаком», — предупреждает Переслегин.

«Это настоящая социальная проблема, когда на подмосковных просторах вдруг появляются сгруппированные высотки по 17 этажей, — говорит архитектор, дизайнер интерьеров Руслан Кирничанский. — Даже внешне эта сплоченность вызывает вопросы: вокруг поля, а дома жмутся друг к другу как замершие маргиналы у Киевского вокзала. В Новом Домодедово, Трехгорке и иже с ними дома строились и охотно раскупались, но сейчас там сложилась плохая социальная среда: инвесторы не могут продать квартиры и сдают их в аренду не самым требовательным слоям».

Второй момент — это формирование маргинальной среды непосредственно в границах Москвы. Как отмечают эксперты риелторской компании «ИНКОМ», в столице довольно легко выделить районы, где одна из основных целевых групп покупателей недвижимости — это приезжие из бывших республик СССР, занятые на низкоквалифицированной и плохо оплачиваемой работе.

Логично, что приобретают такие покупатели объекты устаревшего жилфонда, в том числе «самопальные» студии по 8-15 квадратных метров, которые простым делением устраиваются собственниками квартир на первых этажах панельных домов.

Среди районов-аутсайдеров — Внуково, Бирюлево Западное и Бирюлево Восточное, Текстильщики и Капотня, Метрогородок и Гольяново. Эти локации «со временем могут перейти в разряд районов по типу гетто, и этому не помешает даже программа реновации, которая предположительно могла бы привести к размыванию уже сложившихся национальных анклавов», заявляют в «ИНКОМ».

Аналитики ФСК «Лидер» проанализировали основные демографические тренды в Московском регионе в последние годы — механический прирост населения (то есть, увеличение числа приезжих) стабильно и значительно превышает естественный (который получается при вычитании смертности из рождаемости). Основной драйвер прироста, таким образом — это выходцы из регионов и бывших союзных республик, главным образом это люди в наиболее активном и платежеспособном возрасте 25-35 лет.

За последние пять лет механический прирост в пределах Москвы составил около 630 тысяч человек, отмечается в исследовании. При этом топ-5 столичных районов по чистому механическому приросту выглядит следующим образом (в порядке убывания): Южное Бутово, Выхино-Жулебино, Хорошево-Мневники, Академический, Очаково-Матвеевское.

В Московской области механический прирост за тот же период составил порядка 550 тысяч человек, пятерка самых популярных среди приезжих городских округов региона выглядит так: на первом месте — Балашиха, за ней следуют Подольск, Химки, Домодедово и замыкают список Мытищи. А пятерка муниципальных районов Подмосковья по тому же признаку — так: Красногорский, Раменский, Ленинский, Солнечногорский, Дмитровский.

Ждать ли формирования гетто в перечисленных локациях? Абсолютных гарантий, конечно, нет (и хорошо), но все это, несомненно, зоны риска.

«Гетто — слишком негативно окрашенное слово для обозначения изолированного, переуплотненного района, — отмечает председатель правления Ассоциации проектировщиков Московской области Илья Машков. — И все же, при кажущейся очевидности причин произошедшего, например, в Пруитт-Айгоу (муниципальный район в США, построенный в 1960-е и ставший практически синонимом слова «гетто» — через 10 лет после заселения полиция перестала выезжать туда на вызовы, а через 16 район снесли — прим. «Дома»), мы до сих пор сталкиваемся с необходимостью бороться за качество проектов которые не всегда нацелены на полноценное развитие территории. С 1 июля 2017 года, впрочем, вступили в силу изменения Градостроительного кодекса РФ, которые нацелены на реальное обеспечение устойчивого развития территории и дают реальные инструменты».

В частности, уточняет Машков, теперь невозможно согласовать проект планировки территории (ППТ) без подписания договора о ее комплексном устойчивом развитии (договор о КУРТ), в котором прописаны последовательные шаги по обустройству пространства — как со стороны местной власти, так и девелопера.

«Все это дает надежду, что даже в тех местах, где ощущаются недостаток инфраструктуры и невысокое качество городских пространств, осознание имеющихся проблем двигает и застройщиков, и местные власти к их решению», — резюмирует эксперт.