Москвичи начинают все чаще инвестировать деньги не в квартиры, а в коммерческие помещения. Сегодня это выгоднее даже при пассивном подходе, то есть при последующей сдаче их в аренду. Активный вариант — развитие собственного бизнеса — может принести еще более солидные дивиденды, хотя и риски здесь выше.

Как говорит управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, три года назад, согласно опросам, большее число клиентов покупали нежилые площади для развития собственного бизнеса. Сейчас покупатели предпочитают менее рискованный вариант, рассматривая именно сдачу в аренду как основной вид получения дополнительного дохода. Руководитель отдела коммерческой недвижимости инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet Елена Мишина отмечает при этом, что более 40 процентов покупателей коммерческих помещений в новых проектах — собственники жилья в этих же новостройках.

Почему инвесторы изменяют жилью?

Число клиентов, приобретающих нежилые помещения в составе жилых комплексов, динамично растет. По оценкам «Метриум», в 2017 году количество физлиц, выбирающих такой инструмент для вложений, увеличилось на 15 процентов по отношению к предыдущему году. «Объемы частных инвестиций в коммерческие площади жилых домов в последнее время заметно увеличились», — соглашается председатель cовета директоров компании RRG Денис Колокольников.

Как отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости группы компаний «А101» Оксана Моисеева, девелоперы столкнулись с тем, что операторы коммерческих помещений все больше предпочитают не арендовать, а покупать нужные площади. «При этом порядка 70 процентов "нежилых" объектов мы продаем физическим лицам для развития собственного или арендного бизнеса», — утверждает она.

У данной тенденции есть целый ряд объяснений.

Первое — рост доли предложения «нежилья» в современных многофункциональных комплексах. Согласно текущим градостроительным рекомендациям столичных властей, в новостройках первые, а частично вторые этажи должны отводиться под инфраструктуру, сопутствующую жилой среде, в том числе под бизнес. В некоторых новых комплексах, как говорит Денис Колокольников, доля коммерческих площадей занимает до 20-25 процентов в структуре проекта. «Сегодня на смену стандартным многоэтажкам с квартирами на первых этажах пришли дома обновленных серий, где первые этажи практически полностью отданы под коммерческие площади — выбор последних для инвесторов существенно расширился», — отмечает Мария Литинецкая.

Вторая причина заключается в том, что стоимость коммерческих помещений, как говорит Елена Мишина, почти сравнялась со средней ценой жилья. «Сегодня можно найти предложения помещений для бизнеса стоимостью 180 тысяч рублей за квадратный метр, что сопоставимо с ценой на квартиры», — говорит она, добавляя, что девелоперы для повышения привлекательности проектов будут искать все новые и новые инструменты, в том числе за счет привлечения покупателей «бизнесовой» недвижимости.

Третья и, пожалуй, главная причина — это ощутимое снижение инвестиционной привлекательности жилья. Сейчас предложение в новостройках Московского региона достигает рекордных отметок, что приводит к высокой конкуренции при продажах квартир: застройщики уже не могут увеличивать цены по мере строительной готовности такими же темпами, как раньше. «Из-за этого доходность на разных стадиях реализации проекта растет уже не на 20-30 процентов в год, как раньше, а максимум на 9-12 процентов», — говорит Литинецкая. Есть и объекты, где годовой прирост даже ниже процентов по банковскому вкладу.

Одновременно снижается и доходность от сдачи жилья в аренду. Сегодня она в среднем, по оценкам Дениса Колокольникова, составляет 4-5 процентов. Тем временем при грамотном использовании коммерческого помещения можно получить, по разным оценкам, от 8 до свыше чем 20 процентов годовых. И это только с аренды.

«Примерная стоимость покупки коммерческого помещения площадью 105 квадратных метров на первом этаже в районе Новые Ватутинки (ТиНАО) составляет 15,1 миллиона рублей. В доме напротив сопоставимый по характеристикам объект сдается в аренду за 263750 рублей в месяц. Таким образом, окупаемость коммерческого помещения при приобретении его в собственность составит около пяти лет. Доходность — 21,1 процента годовых», — делится расчетом Мария Литинецкая. При этом, как говорит эксперт, при аналогичных манипуляциях с двухкомнатной квартирой площадью 55 квадратных метров «отбить» вложение получиться за 14 с половиной лет, доходность составит 6,9 процента годовых. Таким образом, пусть порог входа и выше, чем в жилье, инвестиции в коммерческую недвижимость оказываются втрое выгоднее.

Средства определяют цель

Риелторы и консультанты советуют покупать помещения под бизнес, по крайней мере, не с «котлована». «Да, на этапе строительства покупатель коммерческих площадей может получить какой-то дисконт, хотя, далеко не всегда. Но для снижения рисков я бы все-таки посоветовал частным инвесторам приобретать такие объекты на этапе заселения дома, поскольку только на этой стадии арендаторы готовы к адекватным ставкам», — говорит Денис Колокольников.

Чаще всего приобретенные коммерческие площади частные инвесторы, по его словам, сдают под объекты торговли, сферы услуг, образования, иногда даже небольшие склады или микро-ТЦ. «Кафе, аптеки, пекарни, винотеки и тому подобное», — продолжает список источников спроса Оксана Моисеева.

Если речь идет о таких видах бизнеса, как открытие продовольственного магазина шаговой доступности, салона красоты, кафе, студии фитнеса и пр., наиболее востребованы коммерческие помещения на первых этажах площадью 60-80 квадратных метров. «А вот для размещения аптек, магазинов бытовой химии и других непродовольственных предприятий выбирают помещение поменьше — по 40-50 квадратных метров», — уточняет Мария Литинецкая.

В числе прочего, целесообразность развития того или иного бизнеса на первых этажах ЖК зависит от этапа реализации проекта. «Если речь идет о комплексе, который сдается пофазно, и где некоторые дома уже заселены, а в соседних ведется отделка, то выгодно открывать магазины строительных материалов. Затем практически сразу "подтягиваются" предприятия, предлагающие различные услуги: пошив штор, химчистка и пр. Когда микрорайон обживается, на смену приходят кафе, рестораны, детские центры развития, аптеки. Не менее важно правильно подобрать помещение. Идеально, если оно будет находиться на первой линии — максимально близко к основным потокам людей», — объясняет Мария Литинецкая.

При этом эксперт советует отыскать план развития территории комплекса, чтобы заранее убедиться, что после полного завершения застройки комплекса ваше помещение не окажется в непроходном месте.

Денис Колокольников рекомендует «первоэтажным» инвесторам пробовать искать выход на сетевых ритейлеров, имеющих формат мини-маркетов, которые, как правило, заключают долгосрочные договора. «В последнее время со стороны таких компаний существует повышенный интерес к малым офисам и торговым площадям на 20-40 квадратных метров. Бюджет на приобретение малого офиса в среднем сопоставим с бюджетом однокомнатной квартиры, а срок окупаемости составляет всего 8-9 лет. Увы, на первых этажах жилых домов редко можно встретить такую "нарезку". Но иногда выгодно купить большую площадь, а потом, если есть соответствующие конструктивные возможности у здания, разбить ее на несколько мелких площадей. В этом случае можно заметно повысить доходность», — продолжает эксперт.

По словам Елены Мишиной, основной спрос приходится на коммерческие помещения стоимостью от 10 до 15 миллионов рублей. Хотя проектов, где можно уложиться в такую сумму, по ее словам, не так много. Чуть менее популярен бюджет от 20 до 25 миллионов рублей. «Что касается стоимости и окупаемости, оптимальным бюджетом для входа в коммерческую недвижимость я считаю сумму в 7,5-8 миллионов рублей. За эти деньги можно купить помещение площадью 50 квадратных метров», — говорит Оксана Моисеева.

В последнее время некоторые банки, с учетом популярности коммерческих площадей у частных инвесторов, начали формировать соответствующие ипотечные продукты. «Раньше мы продавали коммерческие помещения в рассрочку с первоначальным взносом порядка 40 процентов, но с появлением бизнес-ипотеки, где и взнос ниже (при залоге приобретаемого объекта он составит 25 процентов от стоимости), и ставки выгоднее — порядка 14,5 процента, ежемесячный платеж стал сопоставим со ставками аренды», — говорит Оксана Моисеева.

Впрочем, как замечает Елена Мишина, далеко не все банки сегодня готовы выдавать кредиты на приобретение нежилых квадратных метров. «Сегодня ситуация с ипотечными продуктами до получения собственности достаточно сложная. Можно обратиться в СМП Банк или "Зенит", однако для получения ипотеки необходим статус индивидуального предпринимателя, так как будет оцениваться и платежеспособность самого бизнеса. В среднем ставки находятся на уровне 14 процентов. Есть и льготные программы, которые предназначены для социально-значимого бизнеса — например, медицины», — добавляет Елена Мишина.