Пожили и хватит

Днем 11 апреля 2018-го курс доллара впервые с 30 ноября 2016-го превысил отметку 65 рублей за единицу американской валюты. Евро одновременно поднялся до максимума с 10 марта 2016 года — 80,5 рубля. В ожидании нового сезона позабытой валютной драмы россияне кинулись скупать иностранные деньги, некоторые поторопились вложиться в электронику и бытовую технику. А обычные люди, наконец скопившие немного на жилье (или хотя бы на первый взнос по ипотеке), застыли в растерянности.

«Дом» спросил у участников рынка недвижимости и экспертов по финансам, стоит ли срочно покупать квартиры, и может ли вообще рост курсов как-либо повлиять на стоимость квадратных метров.

Ольга Кузнецова, заместитель коммерческого директора ГК «Инград»: «Обвал курса рубля всегда влияет на спрос, особенно на тех покупателей, кто держал свои сбережения в национальной валюте. Сейчас мы видим резкую активизацию спроса со стороны тех покупателей, которые до этого события находились в процессе выбора определенной квартиры и принятия финального решения о покупке. Такая стратегия характерна и для тех людей, кто опасается девальвации национальной валюты».

Эксперт системы мониторинга и управления недвижимостью «ИНТРО Аналитика» Тимур Зайнуллин: «Участники рынка ожидают дальнейшего снижения ставок по жилищным кредитам, что может разогнать спрос на жилье. При сохранении этой тенденции падение цен на квартиры в Москве замедлится — по отдельным сегментам рынка уже отмечена стабилизация. На фоне ослабления рубля и снижения ставок по банковским вкладам инвестиции в недвижимость вновь станут более привлекательны для россиян. Поэтому можно ожидать роста инвестиционного спроса на недвижимость в целом по стране. Однако, объекты в Москве в последние годы теряют свою популярность: инвесторы из регионов стали чаще выбирать недвижимость в Санкт-Петербурге и на юге России (Краснодарский край). Эти варианты более доступны для инвестора с небольшим капиталом и быстрее окупают себя за счет передачи объекта в аренду. Поэтому не стоит ожидать большого притока внутренних инвесторов на московском рынке недвижимости».

Красавин Александр, первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли»: «Конечно, скачок курса окажет влияние — но не на цены, а на темпы продаж и их плановость. Чем выше стоимость жилья, тем ощутимее это влияние. Любая волатильность влияет на решительность покупателей, а стратегия их поведения зависит от формата накоплений. Многие россияне, уже испытавшие на себе волатильность валютного рынка 2015 года и более ранних кризисов, держат свои сбережения в валюте. И вероятнее всего, они будут выжидать, рассчитывая на дальнейший рост курса доллара и евро, пока для них рублевая стоимость квартиры уменьшается. Будут ждать пика, чтобы воспользоваться моментом для конвертации и заключить сделку. Так что если курс будет корректироваться в ближайшие дни, то, скорее всего, это стимулирует спрос на недвижимость: люди начнут менять валюту по высокому курсу и входить в сделки».

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая: «На мой взгляд, текущий обвал рубля не окажет немедленного эффекта на рынок недвижимости. Полагаю, что все участники экономики будут ожидать стабилизации валюты на более низком уровне, после чего сделают выводы и сформируют новую ценовую политику. Как показали недавние долгосрочные исследования, при изменении индекса обменного курса на один процент стоимость квадратного метра столичного жилья возрастала примерно на 800 рублей. При увеличении в такой же степени индекса цен на строительные материалы, номинальная цена квадрата увеличивалась еще на тысячу рублей. Хотя речь идет об усредненных значениях за долгий период (почти 20 лет), можно предположить, что при сохранении текущей негативной тенденции стоимость квадрата в новостройках может возрасти на несколько тысяч рублей. В то же время не стоит сбрасывать со счетов сегодняшнюю ситуацию на рынке, которая способствует, напротив, уменьшению цен. Высокая конкуренция и большой объем предложения по-прежнему будут вынуждать девелоперов сдерживать цены даже в условиях снижения курса рубля».

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group: «Исходя из истории колебаний курсов валют, при падении рубля цены на жилье, как и на все потребительские и промышленные товары, начинают расти. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, происходит ажиотажный рост спроса на жилую недвижимость, как наиболее надежный инструмент сохранения рублевого актива. Во-вторых, увеличиваются издержки и себестоимость строительства, особенно если строительные и отделочные материалы поставляются из-за рубежа. Почти все поставщики материалов и подрядчики так или иначе связаны с импортом, который дорожает. Однако отмечу, что по сравнению с 2014 годом ситуация в строительной отрасли с точки зрения замещения импортных материалов и оборудования нормализовалась, поэтому такой фактор, как рост цен на стройматериалы, не сыграет столь драматичной роли, как раньше».

Аналитик федеральной риелторской компании «Этажи» Константин Бредников: «Продолжительные изменения курса способны повлиять на цену недвижимости. Все мы помним рост курса доллара, начавшийся с сентября 2014 и закончившийся пиком в январе 2015-го. Тогда курс вырос почти на 90 процентов, цены на вторичном рынке в Москве показали ощутимый рост в декабре 2014-го и достигли максимума в конце марта 2015-го, увеличившись на 10 процентов. В целом ретроспективный анализ московского рынка показывает, что рост курса на 10 процентов способен вызвать рост стоимости вторичного жилья на 2,3-5 процентов в перспективе трех-четырех месяцев. На первичном рынке рост может быть выше из-за попутного роста цен на стройматериалы».

Богдан Зварич, старший аналитик ИК «Фридом Финанс»: «Первое, что стоит отметить — на наш взгляд, данное ослабление временное, и когда спадет напряженность в отношениях между Россией и ее западными партнерами, рубль вернется к фундаментально обоснованным значениям. Что же касается динамики цен на квартиры, то здесь сейчас все определяется спросом и предложением. Несмотря на рост ипотечного кредитования, спрос на жилую недвижимость продолжает оставаться достаточно слабым, что не позволяет продавцам поднимать цены на квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке».

Коммерческий директор SDI Group Павел Иншаков: «В меняющейся экономической ситуации сложно делать точные прогнозы, но, на мой взгляд, рост курса иностранных валют будет способствовать увеличению темпов продаж. Люди, которые имеют свободные деньги, особенно в рублевом эквиваленте, будут стремиться их выгодно инвестировать. Для этих целей недвижимость — один из наиболее хороших вариантов».

Яков Литвинов, генеральный директор ООО «Крайс Девелопмент»: «Рост курса валют, произошедший в последние дни, вряд ли сыграет на повышение цен на квартиры в Москве и в Московской агломерации. Себестоимость строительства в последнее время существенно снизила свою зависимость от импорта строительных материалов, оборудования и комплектующих, даже в сегменте премиального жилья удельный вес импорта в составе себестоимости редко превышает 20 процентов».

Директор департамента розничного бизнеса «РосЕвроБанка» Антон Суворкин: «Скорее всего, рост курсов доллара и евро не повлияет на цены на квартиры в Москве и Московской области. Вспомните ситуацию в 2014 году. Рублевые цены на недвижимость не выросли. Поведение покупателей предсказать сложно. Сейчас курс рубля зависит от геополитической ситуации. Как только ситуация стабилизируется, российская валюта может вернуться ближе к уровню 60-61 рубль за доллар, что соответствует фундаментальным экономическим данным».

Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС: «На цены повлиять изменение курса не должно, цены формируются исходя из баланса спроса и предложения. Я не думаю, что изменение курса приведет к повышенному спросу на квартиры. Скорее, просто часть людей будут принимать решения быстрее, чем раньше».

Коммерческий директор ГК «Самолет» Дмитрий Волков: «На данный момент я не вижу никакой зависимости между ценами на недвижимость и скачком курса. Почти все сегменты недвижимости давно отвязали свое ценообразование от доллара».

Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group: «Как всегда, в неспокойные времена основной тихой гаванью для денег становится недвижимость. Что происходит дальше? Локально начинает продаваться большой объем жилья, застройщики поднимают цены, тем самым сокращая свой потенциально возможный объем продаж. Больше всего продадут те, кто будет готов слить квартиры по адекватным для текущего периода ценам, не жадничая на внезапно возникшем ажиотаже. К этой ситуации нужно подготовиться и выстроить правильную стратегию действий. Надо понимать, что для застройщиков это может быть шанс сбыть неликвид, да и в целом реализовать свои объемы, компенсировав недостающие доходы за предыдущий период и создав себе необходимую финансовую подушку. Это, безусловно, нужно учесть при планировании, чтобы иметь возможность обернуть внешние факторы себе на пользу. Застройщики должны подготовиться к тому, чтобы использовать возникшие шансы».

Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик: «Пока что рост иностранной валюты не настолько высок, чтобы можно было говорить о каких-то серьезных колебаниях цен — даже в 2014 году, когда национальная валюта обрушилась в два раза, повышение цен на недвижимость в процентном соотношение было в два-три раза меньше, чем скачок иностранной валюты по отношению к рублю. Так что потребители жилья эконом- и комфорт класса могут быть спокойны — рост цен на недвижимость в этих сегментах если и будет, то он будет минимальным».

Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate: «Если падение рубля продолжится, то вполне вероятно повторение ситуации 2014 года. Люди начнут активно инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить остатки сбережений. В ситуации повышенного спроса и одновременного удорожания стоимости финансирования девелоперских проектов вполне предсказуем рост стоимости жилья. Но продолжительное падение рубля в любом случае еще больше ухудшит экономическую ситуацию в стране, поэтому за оживлением неизбежно последует резкий спад, рынок жилья в России снова окажется в состоянии застоя».

Руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков: «Текущее изменение курса валют не окажет особого влияния на рынок жилой недвижимости Москвы. Наиболее сильная коррекция, которая могла в связи с этим произойти, уже была после резкого обвала рубля в конце 2014 года. К тому же, к настоящему моменту квартиры всех классов на первичном и вторичном рынке продаются в рублях. Масштаб бедствий не такой, как в 2014-м».

Павел Митрофанов, управляющий директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА»: «Всплеск волатильности рубля к доллару никак серьезным образом не должен повлиять на цены на квартиры, а определяться они будут локацией, надежностью застройщика, качеством жилья и инфраструктуры».

Руководитель исследовательской компании MAR Consult Дмитрий Шиманов: «Что касается спроса на жилье, то тут не будет резкого скачка, как было в начале 2015 года. Дело в том, что у людей не успели сформироваться резервы, которые можно было бы переложить в недвижимость. На сегодняшний день мы можем сказать, что экономика прошла дно и люди вновь получили уверенность в своем финансовом положении (пусть и не сильно процветающем). Но сформировать запасы населению пока не удалось, и поэтому ожидать ажиотажного спроса на жилье не придется».

Марина Любельская, заместитель генерального директора концерна «КРОСТ»: «Традиционно, некоторые девелоперы используют при строительстве до 50-60 процентов иностранных материалов. Стоимость стройматериалов будет дорожать вслед за иностранной валютой и, чтобы компенсировать убытки и сохранить показатели маржинальности, некоторые компании будут вынуждены повышать цену квадратного метра. Но это не станет массовым явлением, так как в Москве высок процент застройщиков, имеющих собственный промышленный комплекс и производственные мощности. Такие застройщики сохранят текущие цены, корректируя стоимость квадратного метра вслед за инфляцией».