Жилье в Турции пользуется спросом у покупателей-иностранцев — и Россия входит в пятерку самых активных стран наряду с Ираком, Ираном, Саудовской Аравией и Афганистаном. Наши соотечественники предсказуемо предпочитают курорты — в основном те, где уже довелось отдыхать. Но отдых от владения все-таки отличается.

Спрос на турецкую недвижимость растет — в мае 2018-го, например, по данным Института статистики Турции (TÜİK), иностранцам было продано 2415 объектов — на 36 процентов больше, чем в мае 2017-го. За 2017 год нерезиденты заключили 22,23 тысячи сделок — на 22 процента больше, чем годом ранее. За год иностранцы вложили в турецкую недвижимость 4,6 миллиарда долларов.

Самыми активными покупателями-нерезидентами к июню 2018-го стали граждане Ирака, на втором и третьем местах — жители Ирана и Саудовской Аравии. Россияне на четвертой строчке; на пятой — граждане Афганистана.

Интерес к жилью со стороны нерезидентов несколько отличается от общих по стране показателей — вообще-то максимальный спрос на недвижимость отмечается в Стамбуле, Анкаре и Измире. Иностранцы же охотнее всего вкладываются в Стамбул, курортные Анталью и Ялову, древнюю столицу Бурсу и только потом — столицу нынешнюю, Анкару. Наши соотечественники предсказуемо предпочитают курорты — в основном те, где уже довелось отдохнуть.

Что можно, что — нет

Турция еще в 2012 году отменила «принцип взаимности», позволявший покупать недвижимость в стране гражданам тех государств, которые предоставляли ту же возможность туркам (с Россией, впрочем, ограничений не было и до того). Но определенные запреты для нерезидентов в стране есть. Например, нельзя покупать недвижимость в приграничных зонах, к которым относится побережье Черного моря. Но в популярных у инвесторов курортных зонах Средиземного и Эгейского морей ограничений на покупку недвижимости для росcиян нет, как нет их и в Стамбуле.

Кстати, за покупку недвижимости в стране (сделка приравнивается к вложениям в местную экономику) иностранцы могут получить ВНЖ, а при вложениях от миллиона долларов — и гражданство.

Но в основном курортная недвижимость, которую покупают россияне в Турции, вполне укладывается в ценовой диапазон от 50 от 100 тысяч евро. Скажем, квартира с гостиной и одной-двумя спальнями в пешей доступности от моря в Аланье обойдется в 60-70 тысяч евро, и это будет новый жилой комплекс в районе с хорошей инфраструктурой, с одним-двумя бассейнами на территории, часто с собственной сауной и хаммамом, бильярдом и тренажерным залом — набор опций, любимых россиянами, отдыхающими в Турции. Правда, никакого «все включено», но продукты, уверяют покупатели турецкой недвижимости из России, и так свежие и дешевые.

Марина и Евгений из Тюмени «размахнулись» и купили квартиру с четырьмя спальнями — чтобы отдыхать не только своей семьей, но и с друзьями. «Квартира обошлась нам в 90 тысяч евро, включая все дополнительные расходы, — рассказывает Марина. — Мы выбрали несколько вариантов через интернет, потом связались с компанией, приехали на просмотр. Наша квартира единственная была с таким количеством комнат и в нашем бюджете — правда, кухня оказалась в реальности чуть меньше, чем мы представляли, а одна из спален проходная, но как вариант для отдыха это нас устраивает. Сначала думали было сдавать ее в то время, пока сами не живем, но оказалось, что посуточно это делать нельзя, а на долгий срок сами не хотим. Все-таки покупали для себя».

Что касается запрета на краткосрочную аренду — это действительно нововведение последних лет, о котором знают не все. Ее не то чтобы совсем запретили, но с января 2017 года сдавать жилье посуточно может только юридическое лицо с соответствующей лицензией. Владельцу такого бизнеса придется не только платить налоги, встать на учет в полиции и регистрировать всех гостей в специальной системе (это все рабочие моменты), но и купить или снять отдельно стоящее здание, в котором должно быть несколько десятков спальных мест. Иначе лицензии не видать.

Берем лиры, доллары, евро, рубли

Жители Подмосковья Инна и Андрей купили квартиру в Аланье в 2017 году. «Я квартиру смотрела только через интернет, а приехала, когда уже ТАПУ (местный документ, подтверждающий право собственности — прим. «Дома») получили. Андрей слетал один раз — внести задаток, а дальше риелторы все оформляли по доверенности. Даже обстановку нам дистанционно заказали и все поставили — обошлось тысяч в семь долларов, по-моему», — рассказывает Инна. Такие «пакетные» услуги очень распространены на местном рынке недвижимости и сильно упрощают жизнь покупателям. Стандартный гонорар риелтора составляет около трех процентов от рыночной стоимости квартиры. «Задаток у нас был 12 тысяч евро, от внесения до права собственности прошло месяца два, — говорит Инна. — Самое смешное, что когда приехали, муж встретил здесь своего сослуживца, тот тоже купил квартиру в Аланье. Он родом из Казани, мусульманин, поэтому брал “исламскую ипотеку” в местном банке — 25 тысяч долларов на пять лет, переплата совсем небольшая — меньше пяти тысяч».

На самом деле обязательных требований к вероисповеданию у банков, которые выдают так называемую «исламскую ипотеку», нет. Наоборот, спрос на их услуги создают правоверные мусульмане, по религиозным соображениям не имеющие права давать или брать деньги в долг под проценты. Поэтому кредит на жилье выглядит так: банк покупает квартиру, которая нравится заемщику, и продает ее ему чуть дороже и в рассрочку. Получается дешевле обычной ипотеки.

Кстати, обычную ипотеку местные банки тоже дают — причем не только в лирах, долларах и евро, но и в рублях. Такие программы есть у Deniz Bank, входящего в структуру «Сбербанка». Стандартные ставки по ипотеке для иностранцев в долларах и евро составляют 7-8 процентов годовых, в рублях у Deniz Bank — увы, 18 процентов и на срок до 10 лет (в долларах и евро могут дать и на 15). Первоначальный взнос, по требованиям основных банков, побольше, чем в России: от 25 процентов. Кроме того, как говорит Ирина, имеет смысл пообщаться насчет рассрочки и с застройщиками. Почти всегда они готовы предоставить беспроцентную рассрочку до ввода дома в эксплуатацию, а некоторые еще и предлагают свои программы кредитования — до пяти лет, и ставка часто ниже ипотечной.

За все надо платить

«Я вообще случайно купил квартиру. Поссорился с девушкой, купил первый попавшийся тур дешевый на одного и поехал отдыхать в конце октября, — рассказывает Сергей. — Времени было две недели, сначала просто отдыхал, потом стало скучно — начал ездить на все экскурсии подряд, от фабрики шуб до объектов недвижимости. С шуб сбежал гулять по Анталье, а вот недвижимость заинтересовала». По словам Сергея, такая покупка — это вариант скорее с расчетом на семейный отдых с детьми, в его случае — «навырост». Но он уже вывозил отдыхать пожилых родителей — те в восторге. Поскольку работает он дистанционно, думает проводить в новом доме несколько месяцев в году. «Честно говоря, это была спонтанная покупка, поэтому побаиваюсь, все ли учел. Например, расходы на электроэнергию весной-летом — около 20 долларов в месяц, а кто его знает, что будет зимой. Стандартная плата за обслуживание дома у меня — 28 долларов в месяц, причем платить надо за год вперед».

По расчетам портала Prian.ru, стандартный набор расходов на коммунальные услуги для 65-метровой квартиры с гостиной и одной спальней стоимостью 60-65 тысяч евро составят около 1900 евро в год. Сюда входят уход за территорией дома, чистка бассейна, содержание общих зон (лобби, бильярдная и т.п.) в размере около 550 евро в год, четыре газовых баллона на 30 евро каждый, плата за воду и электричество — около 100 евро в месяц, а также ежегодный налог в размере 100 евро.

При покупке квартиры в Турции, как подсчитали эксперты портала, надо рассчитывать, помимо собственно рыночной стоимости, еще и на госпошлину при оформлении ТАПУ (250 евро), доверенность нотариусу (100 евро), обязательную страховку (30 евро), оплату за подключение коммунальных услуг (150 евро). В числе крупных трат будут также гонорар риелтора (три процента — для квартиры из примера выше — это от 1800 евро за сделку) и налог на покупку недвижимости.

Последний рассчитывается как четыре процента от кадастровой стоимости, которая обычно ниже рыночной — для квартиры за 60-65 тысяч евро это может быть и 30 тысяч, соответственно, налог составит 100 евро. При этом власти Турции регулярно устраивают «распродажи» для привлечения покупателей-иностранцев — например, до конца октября 2018-го налог снижен до трех процентов от кадастра. Кстати, в числе обсуждаемых мер еще и снижение порога инвестиций в экономику Турции для получения гражданства — с миллиона долларов до 300 тысяч.