В России в последние годы стала модной тема краудфандинга (краудинвестинга), когда деньги на различные бизнес-проекты, в том числе в сфере недвижимости, привлекаются на специальных интернет-площадках. При этом инвесторам обещают доходность от восьми до 60 процентов годовых. Можно ли верить таким обещаниям?

Сразу оговоримся, что краудфандинг и краудинвестинг — понятия практически идентичные. Классический краудфандинг зародился в конце 90-х годов прошлого века в творческой среде (фанаты одной музыкальной группы при помощи интернет-кампании решили собрать деньги на турне своих кумиров по США). Поэтому многие эксперты все же склоны связывать термин «краудфандинг» именно с финансированием художественных выставок, концертов, киносъемок, благотворительностью. Когда же речь идет о получении прибыли от совместных инвестиций в коммерческие проекты, в том числе в сфере недвижимости, корректнее говорить о краудинвестинге, который начал формироваться только в начале 10-х годов века нынешнего. Но, так или иначе, вышеописанные понятия часто используют как синонимы, в том числе в сфере права.

Crowdfunding дословно в переводе означает «финансирование толпой». Появление механизма связано с развитием информационных технологий — деньги на проекты привлекаются от широкого круга инвесторов с помощью специальных краудплатформ в онлайн-режиме. В свою очередь, любой человек с помощью нескольких кликов, или прикосновений на своем девайсе, не вставая с дивана, может за несколько минут и без всяких посредников стать владельцем доли апарт-комплекса в Испании, фермерской лавки в Калифорнии, барбершопа в Москве или мини-отеля на Байкале.

Краудинвестинг в недвижимости работает путем передачи в собственность бекеру (пайщику) виртуальных акций или долей (за рубежом они называются equity), которые дают право получать ежемесячные дивиденды с доходов — как от аренды, так и с учетом роста стоимости объекта недвижимости. В последнее время с развитием блокчейна и других цифровых технологий речь в числе прочего идет и о том, чтобы в качестве equity использовать токены или криптовалюты. Для того чтобы стать участником проекта, нужно зарегистрироваться на сайте платформы, заполнить анкету, выбрать объект недвижимости и подать заявку на приобретение доли. Сегодня для российских частных инвесторов доступны как многие мировые, так и российские площадки.

Всемирная коллективизация

В мире краудфандинг распространен во всех сегментах недвижимости. Одной из наиболее продвинутых в этом плане стран является Великобритания. Два года назад здесь была зафиксирована рекордная по срокам сделка купли-продажи недвижимости при помощи краудфандинговой платформы: 126 инвесторам понадобилось всего 35 минут, чтобы совместными усилиями приобрести двухкомнатную квартиру в графстве Суррей стоимостью чуть более 210 тысяч фунтов стерлингов.

«Минимальная инвестиция на одной из британских краудфандинговых платформ может колебаться от 50 до тысячи фунтов стерлингов. В зависимости от платформы доходность также может варьироваться от двух до шести процентов годовых или порядка 10-12,5 процента от валового дохода от сдачи объекта в аренду ежемесячно», — говорит управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

По его словам, британские краудфандинговые компании уверены, что такие покупки «всем миром» снижают барьеры для входа на рынок. Каждый может принять участие в приобретении инвестиционной собственности, которую прежде никогда не мог себе позволить. Только в Лондоне на каждой из крупнейших краудплатформ сегодня числится как минимум 20 различных жилых объектов. Цена варьируется от 165 тысяч фунтов стерлингов за квартиру на северо-востоке Лондона до нескольких миллионов за более привлекательные лоты.

Краудинвестинг в сфере недвижимости также развит в США, где через крупнейшую краудфандинговую площадку Fundrise в целом десятки тысяч американцев вкладывают в недвижимость миллиарды долларов. На привлеченные деньги застраиваются целые районы. К примеру, летом прошлого года Fundrise создала инвестиционную платформу eFund — она позволяет инвестировать в недвижимость совсем небольшие суммы (от 10 долларов), приобретая доли в проектах строительства жилья для молодых людей, которые хотели бы купить его в собственность. Однако большинство участников вкладывали как минимум по тысяче долларов. За первую неделю после запуска проекта в возведение и модернизацию жилья в Лос-Анджелесе вложились более шести тысяч человек.

Помимо Fundrise сегодня в США на рынке недвижимости работают такие краудплвтформы, как Realty Mogul, Prodigy Network, Property Peers, Primarq. Впрочем, большинство площадок специализируются не только на жилье, но и на коммерческой недвижимости. Вложения в магазины, рестораны, офисы, коворкинги и прочие бизнес-объекты являются наиболее выгодными.

Есть что предъявить

В России тоже была одна попытка использовать механизм краудфандинга для покупки жилья, но она оказалась неудачной. Весной 2016 года предприниматель, владелец ряда разнообразных инвестиционных проектов Юрий Гольдберг презентовал еще одно свое детище под вывеской «Сенсационный антикризисный краудинвестинг на рынке жилой недвижимости». Однако в дальнейшем никаких новостей о реализации данной идеи в новостном поле не появилось. На вопрос нашей редакции о судьбе проекта в одной из компаний, возглавляемой Гольдбергом, ее представитель ответил: «Это было давно. Зачем об этом сейчас вспоминать?»

Первые успешные краудпроекты в России появились именно в сегментах коммерческой недвижимости. В частности, весной 2015 года основатель KupiVip.ru Оскар Хартман и сооснователь Financial Consulting Group (FCG) Владимир Лупенко создали компанию Aktivo с одноименной краудплатформой. Компания декларирует, что клиент, вложивший в качественные офисы и магазины от 100 тысяч до нескольких миллионов рублей, будет обеспечен стабильным долгосрочным доходом в размере 10-12 процентов годовых от аренды, плюс пять-семь процентов за счет роста стоимости активов. Минимальная стоимость пая в Aktivo составляет 300 тысяч рублей.

Судя по тому, что сейчас говорят представители компании, финансовые обещания удается выполнять. Среднегодовая доходность торговых объектов, представленных в портфеле Aktivo, составляет от 12,7 процента годовых (для сравнения: средняя доходность по рублевым вкладам в топ-10 российских банков в конце марта 2018 года была на уровне 6,6 процента).

«Частные инвесторы начали вкладывать через краудфандинговые площадки все большие суммы, — рассказал «Дому» генеральный директор Aktivo Егор Клименко. — За последний год средний чек на нашей площадке, к примеру, вырос с 2,8 миллиона до 6,2 миллиона рублей. В 2017 году инвесторы вложили в объекты, находящиеся под нашим управлением, в общей сложности около 750 миллионов рублей. За год портфель увеличился в 1,5 раза и превысил 1,25 миллиарда рублей. Безусловно, это связано как с ростом доверия к площадке, так и с интересом населения к рынку коллективных инвестиций в целом».

В последнее время у Aktivo на рынке начали появляться реальные конкуренты. В частности, краудинвестингом заинтересовался Александр Ручьев, экс-глава компании «Мортон», которая в период своего существования была одним из крупнейших российских застройщиков. Сейчас он является президентом ГК «Основа», которая с группой партнеров приняла участие в создании краудплощадки для инвестиций в недвижимость Credo Capital. «Станьте партнером Credo и зарабатывайте до 19 процентов годовых на высокодоходных объектах коммерческой недвижимости», — зазывает клиентов титульная страница сайте компании. Составляющие те же — 12 процентов годовых плюс семь процентов за счет роста рыночной стоимости объекта. Минимальный порог входа (стоимость пая) — около 900 тысяч рублей.

Пока обе крупнейшие площадки сконцентрированы в основном на торговой недвижимости. В частности, Aktivo на сегодняшний день предлагает частным инвесторам стать совладельцами четырех коммерческих помещений (три из них находятся в ближайшем Подмосковье, а одно — на северо-востоке столицы). Якорными арендаторами являются магазины ведущих российских продовольственных сетей — в Долгопрудном располагается супермаркет «Виктория», в Люберцах — «Пятерочка», в Егорьевске — «Лента», а в Москве — «Магнит».

Среди арендаторов Credo Capital числятся «Ашан», Перекресток», «ВкусВилл», «Пятерочка», «Детский мир». Из неторговых партнеров — Сбербанк и «Физтехпарк».

Впрочем, помимо специализированных игроков на рынке краудинвестинга есть и те, кто с помощью соответствующего механизма решает свои локальные задачи: либо путем создания своих небольших «краудпесочниц» под конкретные цели, либо пользуясь базами мультиформатных (работающих для разных отраслей) краудфандинговых площадок (например, Planeta.ru, Boomstarter, Simex).

Ярким примером локального проекта может служить площадка Ligainvestorov.ru, через которую в 2015 году инвестиционно-консалтинговая компания «Лига инвесторов» привлекала средства на четыре проекта. Самый крупный из них — коворкинг стоимостью около 44 миллионов рублей на 53-м этаже в башне «Империя» делового центра «Москва-Сити». Как в свое время рассказывал Станислав Рождественский, управляющий инвестициями в недвижимость «Лиги инвесторов», для реализации проекта было специально создано ООО, в котором приняли участие 49 соучредителей. Сделка проходила полностью онлайн — ни один из участников не видел и не знал других. Минимальный порог инвестиций составил 100 тысяч рублей. Инвесторы по итогам 2015 года получили ежемесячные дивиденды из расчета 25 процентов годовых. В других проектах компании рентная доходность составила примерно 17 процентов.

Закон и перспективы

Тема различных форм консолидированных инвестиций в недвижимость может быть очень актуальной для сегодняшнего периода экономической стагнации, когда, с одной стороны, строительный бизнес испытывает дефицит финансирования, а с другой — люди ищут способы вложения своих накоплений. Потенциал краудинвестинга эксперты оценивают очень высоко.

«В нашей стране такой перспективный инвестиционный инструмент как краудинвестинг в сфере недвижимости пока еще не так развит, как и культура коллективных инвестиций в целом, — считает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова. — Однако существует ряд предпосылок, благодаря которым ситуация может кардинально улучшиться в будущем. Благодаря таким механизмам обеспечивается более низкий порог входа на этот рынок, что является позитивным фактором для потенциальных инвесторов. Инвесторы освобождаются от обязанностей по управлению объектом — все заботы ложатся на менеджеров, представляющих фонд. К тому же развитие технологии блокчейн может оказать положительное влияние на данный рынок».

В краудфандинге также заинтересовано государство. С 2016 года Центробанк начал проводить мониторинг соответствующего рынка (без разделения по отраслям). По данным ЦБ, объемы краудфандинга в 2017 году в нашей стране увеличились на 83 процента, до 11 миллиардов рублей. «Краудфандинг потенциально позволяет упростить доступ субъектов малого и среднего предпринимательства к капиталу, однако его преимущества и риски пока не полностью проанализированы», — говорится в Стратегии повышения финансовой доступности в Российской Федерации на период 2018-2020 годов. И сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект «Об альтернативных способах привлечения инвестиций (краудфандинге)». Эксперты говорят, что этот документ почти наверняка будет принят до конца 2018-го и уже со следующего года вступит в силу.

Между тем представители профсообщества относятся к данному документу осторожно. «Наше мнение об обсуждаемом законопроекте неоднозначное, — говорит Егор Клименко. — С одной стороны, он призван защищать первичных инвесторов от недобросовестных действий лиц, привлекающих инвестиции и управляющих купленными активами компаний. Новация должна обеспечить равный доступ к информации о процессе и результате инвестирования каждому инвестору. В целом мы полагаем, что законодательная инициатива наведет определенный порядок в деятельности лиц, задействованных в правоотношениях краудфандинга. Но с другой стороны, необходимо учитывать общее влияние законопроекта на всех смежных игроков данного рынка. К примеру, документом предполагается установление предела денежных инвестиций, что может привести к фактическому отказу от каких-либо VIP-клиентов. Или нужно будет что-то придумывать с распределением их активов».

Сомнительной новацией Клименко называет и возложение на операторов краудфандинговых площадок обязанности нести все операционные расходы по их поддержанию в актуальном состоянии.

Впрочем, эксперт уточняет, что для уже сформировавшихся игроков соблюдение новых законодательных требований не будет большой проблемой. «Рассматриваемый законопроект, скорее, негативно отразится на мелких участниках этого рынка и сделает их бизнес менее рентабельным либо нерентабельным вовсе. В любом случае, надо дождаться итоговой версии документа — пока он дорабатывается с учетом многочисленных замечаний, и тогда его влияние на рынок станет окончательно понятным», — продолжает Клименко.

В свою очередь, Александр Ручьев выразил серьезные сомнения по поводу того, что в текущей редакции закон о краудфандинге сможет стать импульсом для развития коллективного инвестирования в коммерческую и тем более жилую недвижимость. По его словам, данный закон в первую очередь призван «токенизировать» рынок недвижимости. «Этот закон, скорее, рассчитан на регулирование инвестиций в цифровые проекты, но и здесь эффективность этой редакции сомнительна. Закон носит больше заградительный характер, например с точки зрения ограничений по объему инвестиций и лимитам привлечения средств», — резюмирует Ручьев.