Американские санкции в отношении госдолга и банков РФ могут стать причиной повышения ставок по ипотеке уже осенью 2018-го. Такой прогноз разошелся по СМИ в середине августа. Правда ли, что «ипотечная сказка» закончится уже через месяц?

«Наиболее опасны для отечественной экономики санкции против госдолга и банков. Анонс этих мер уже привел к распродаже российских ценных бумаг и обвалу рубля. Буквально за десять дней курс отечественной валюты снизился более чем на восемь процентов, с 62,5 рубля за доллар в конце июля до 67,7 рубля 10 августа, — отметили авторы исследования, аналитики центра ИРН. — Одновременно доходность десятилетних российских госбумаг (облигаций федерального займа) достигла отметки 8,32 процента годовых впервые с января 2017 года, а индекс РТС просел до минимума с 24 августа 2017-го». Аналитики подчеркнули, что изменение уровня доходности государственных облигаций приведет к росту ключевой ставки ЦБ РФ и, следовательно, к увеличению ставок по кредитам населению, в том числе по ипотеке. Это может произойти уже осенью.

«Дом» побеседовал с участниками рынка недвижимости и собрал их мнения о том, насколько реален в действительности такой сценарий. И не хуже ли другой вариант, при котором низкие ставки по ипотеке приводят к излишнему оптимизму заемщиков, которые затем не справятся со взятыми на себя обязательствами.

Пузырь или не пузырь?

Объемы выдачи ипотеки растут впечатляющими темпами, особенно это заметно именно в 2018-м. По статистике ипотечного регулятора ДОМ.РФ, за семь месяцев уже выдано ипотеки больше, чем за весь 2016 год (а именно — на 1,55 триллиона рублей), а по итогам девяти месяцев, вполне вероятно, будет побит и результат 2017-го (2 триллиона рублей), который пока остается максимальным годовым показателем за всю историю. К концу года в ДОМ.РФ ожидают результата в 3 триллиона рублей.

Застройщики эту тенденцию подтверждают: ипотеки берут и правда много.

«Благодаря снижению ставок спрос на ипотеку заметно растет. В нашем проекте (“Кварталы 21/19” — ред.) с начала года доля сделок с ипотекой увеличилась с 60 до 80 процентов», — говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». «У нас доля ипотечников выросла примерно на 10 процентоа и сейчас составляет около 80 процентов от общего числа покупателей», — отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант» (строят в Московской области).

«В ипотечном кредитовании действительно продолжается настоящий бум активности клиентов, который начался еще в 2017 году», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE , подчеркивая при этом, что объективно текущие условия по ипотеке в России нельзя назвать выгодными или даже доступными. «В России стоимость ипотеки по сравнению со всеми развитыми странами (около 2-3 процентов годовых) и Китаем (5-6 процентов) остается очень высокой, — говорит эксперт. — Однако ретроспективно таких низких ставок по ипотеке (в середине 2018-го — 8,91 процента на рынке новостроек — прим.«Дома».), как сейчас, в России никогда не было, поэтому мы наблюдаем реализацию отложенного спроса, который накапливался годами».

«Реальность — это стабильно высокий спрос на ипотечные кредиты, который мы наблюдаем на протяжении всего года, — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — И за последние месяцы значительно вырос интерес со стороны ипотечных покупателей к жилью комфорт- и бизнес-класса, тогда как раньше наиболее востребованными были самые дешевые квартиры, класса “эконом”».

По словам Ирины Доброхотовой, средняя сумма кредита за последнее время выросла с 2,7 до 4,5-5 миллиона рублей. Эксперт объясняет тенденцию, во-первых, интересом к более просторному жилью (стали ниже ставки — можно взять в кредит больше метров). «Кроме того, увеличение средней суммы кредита может быть обусловлено ростом инвестиционного спроса. Во всяком случае, среди наших клиентов число таких покупателей постепенно растет», — говорит Доброхотова.

Может быть и еще одно объяснение. Источник в отделе продаж одного из московских застройщиков премиум-сегмента рассказал «Дому» на условиях анонимности, что в их проекте доля ипотечников приближается к 70 процентам. Это считается нетипичным показателем для высокобюджетного сегмента. Отчасти тренд объясняется тем, что ипотеку берут сотрудники госструктур, чтобы не афишировать наличие у себя наличие всего бюджета на покупку дорогого жилья.

Опасна ли складывающаяся ситуация? В основном эксперты настроены оптимистично. «Конечно, чем больше ипотечных заемщиков, тем выше риски, ведь все новые и новые клиенты приходят на рынок именно из-за снижения ставок. Особенно это очевидно в условиях сокращения, а не роста реальных доходов, — рассуждает Мария Литинецкая. — Однако пока поводов для тревоги нет, так как российские заемщики ответственно подходят к кредиту, и даже несмотря на рост кредитования доля просроченных займов сокращается». Действительно, по статистике ДОМ.РФ, сейчас она составляет не больше двух процентов от общего объема выданных кредитов.

На этом все?

Возможные последствия влияния санкций на банковсий сектор застройщиков в восторг не приводят.

«Если рубль продолжит ослабевать, а темпы инфляции вновь ускорятся, ЦБ будет вынужден сдерживать эти процессы, корректируя размер ключевой ставки, — рассуждает Андрей Колочинский. — В этом случае рост ключевой ставки естественно отразится на уровне ипотечных ставок. Застройщики, работающие в сегменте массового жилья, лишатся основной части своих клиентов — ипотечных заемщиков. Но и это не самое страшное. Условия проектного финансирования также ухудшатся, а в преддверии перехода на эскроу-счета это может привести к краху отрасли».

«По нашим оценкам, изменение ключевой ставки на один процентный пункт ведет к изменению объема ипотечных сделок примерно на 35 процентов, — говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). — Таким образом, как только регулятор ужесточит финансово-кредитную политику, спрос на ипотеку начнет снижаться. Прежде всего это ударит по покупателям жилья комфорт-класса, но и другие сегменты почувствуют снижение спроса, в том числе и бизнес-класс, где доля “ипотечников” активно растет последние годы».

Меры направлены на крупнейшие банки, на которые приходится почти 90 процентов всей выданной ипотеки в стране, напоминает Кирилл Игнахин — и если у них возникнут проблемы, то заемщикам будет сложнее рефинансироваться в случае дальнейшего сокращения ипотечных ставок.

Вероятность негативного развития событий пока оценить сложно. «Здесь все достаточно туманно, — говорит Ирина Доброхотова. — К примеру, в одном из ведущих банков сегодня уже озвучивают планы о повышении процентной ставки по ипотеке, а в другом крупном федеральном банке, напротив, говорят о ее снижении».

Строить прогнозы даже на год весьма сложно, считает и Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки». «Но ситуация с предполагаемыми дополнительными санкциями вероятно вынудит ЦБ временно прекратить политику снижения ставок. Поэтому понижения в ближайшее время ожидать однозначно не стоит».

По мнению генерального директора «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, вероятность самого негативного сценария все-таки не слишком велика, но даже в случае его наступления — крах ипотеки необязателен. «Власти неоднократно уверяли нас, что в случае, если ключевая ставка взлетит вновь, как это было в конце 2014 года, то государство вновь запустит программу субсидирования ипотечной ставки, так что все не так пессимистично», — считает эксперт.

«Такой сценарий мы уже проходили, в то время застройщикам помогли программы господдержки по субсидированию ставок, — соглашается Андрей Колочинский. — Но бюджетные ресурсы небезграничны, и оказать помощь второй раз будет сложнее».

Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин считает, что, напротив, запустить механизм субсидирования ипотечных ставок сейчас будет легче: «Учитывая, что доля государства в банковской системе за это время возросла, эту программу будет реализовать еще проще, чем ранее». Эксперт добавляет также, что банки и застройщики научились работать с программами субсидирования, и вспомнить эти навыки будет несложно. К тому же за годы с прошлого кризиса кредитные организации научились автоматизировать процессы выдачи, что позволяет получать ту же прибыль при более низкой марже.

«В случае усиления экономического давления на Россию ставки ипотечного кредитования на 1-2 квартала могут перестать снижаться, в первую очередь коммерческими банками без государственного участия, однако в долгосрочной перспективе их снижение возобновится, — резюмирует Пыпин. — Через год ставки выдачи будут на процент ниже, чем текущие — или благодаря рыночной ситуации, или благодаря государственному регулированию отрасли»