В начале 2018 года в Москве вновь активизировались квартирные мошенники. Их жертвами традиционно становятся наименее защищенные граждане — приезжие, инвалиды, сироты, пьющие и, конечно, пенсионеры. Последняя категория — самая лакомая для аферистов: пожилого человека, особенно одинокого, легко ввести в заблуждение.

Именно поэтому многие старики, по каким-то причинам оставшиеся без помощи родных и близких, ищут поддержки у посторонних. Они нанимают сиделок или компаньонов, а взамен обещают завещать помощникам жилье и заключают с ними договор ренты. Схема более чем рабочая, но в российских реалиях не прижившаяся.

На деревню дедушку!

В конце марта 2018 года в московскую полицию поступила информация о том, что из квартиры на улице Новокузнецкой ушли и не вернулись хозяйка 1927 года рождения и ее сын 1968 года рождения. Оперативники выяснили, что обоих вывез неизвестный. В ходе розыскных мероприятий 8 апреля сотрудники полиции в Ногинске задержали безработного гражданина 1974 года рождения. Мужчина знал, что пенсионерка страдает психическим заболеванием, воспользовался этим и ввел пожилую женщину и ее сына в заблуждение: организовал прохождение медицинского освидетельствования и заставил подписать дарственную на квартиру.

Полицейские обнаружили пенсионерку и ее сына в Ногинске. Действия злоумышленника пресекли, потерпевшие вернулись домой. В отношении задержанного возбуждено уголовное дело о покушении на мошенничество в особо крупном размере.

Этот случай — рядовой, но с нетипичной концовкой. Отсутствие женщины заметили соседи, не поленились обратиться в полицию, пенсионерку нашли живой и невредимой. Обычно бывает хуже: аферисты вывозят владельцев жилья далеко за МКАД (как правило, за пределы Московской области), держат взаперти, морят голодом или просто убивают.

Если заключен договор ренты — проще замучить человека до смерти, чем ждать его кончины. Ступившие на преступный путь сиделки, например, редко ограничиваются одним совершенным преступлением. Недавно одну из них в Подмосковье приговорили к 16 годам лишения свободы: дама создала организованную преступную группу, занимавшуюся хищением недвижимости у пожилых людей.

Сиделка Людмила Фадеева, врач-психиатр, нотариус и их помощники в период с апреля 2012-го по февраль 2014 года совершили ряд тяжких и особо тяжких преступлений, в том числе мошенническим путем завладели несколькими квартирами, расположенными в Москве и области. Для отчуждения недвижимости использовались поддельные паспорта и другие документы. Кроме того, преступники занимались вымогательством и совершили убийство: отравили пенсионерку, владевшую квартирой в центре столицы, на улице Тверской.

В числе потерпевших оказалась Вера Цаплина — дочь известного скульптора Дмитрия Цаплина. Члены банды обманным путем проникли в ее квартиру и угрозами вынудили подписать документы на отчуждение жилья.

Формально история закончилась хорошо: все квартиры, которые злоумышленники собирались переоформить на себя, были в итоге возвращены законным владельцам. Но отравленную пенсионерку не вернуть.

Тоже не сахар

«Рентную сделку можно отнести к одной из самых рискованных, — говорит адвокат Виктория Данильченко. — И прежде чем решиться на заключение подобного договора, стоит хорошо взвесить все за и против. При заключении договора ренты риск нарваться на мошенников есть и у той, и у другой стороны. Немало историй, когда предприимчивые старики пользуются благами, предоставленными рентодателем, а потом провоцируют нарушить условия договора для дальнейшего расторжения — например, не берут рентные платежи».

Таким образом, добрая бабушка, пообещавшая квартиру в обмен на пакет молока и толику внимания, вполне может оказаться даже не просто сварливой старухой, а настоящей мошенницей. По словам Данильченко, в сети такой аферистки попала одна ее клиентка. Девушка получила квартиру по договору ренты. «Спустя два года, в течение которых она добросовестно выплачивала денежное вознаграждение, выяснилось, что она не сможет унаследовать квартиру, поскольку свидетельство о собственности было поддельным, а у квартиры есть еще один владелец, которому принадлежат 50 процентов жилплощади, — рассказывает адвокат. — В результате было подано исковое заявление в суд, который позже признал действия рентополучателя противоправными и обязал его вернуть все ранее выплаченные деньги рентодателю».

Но чаще палки в колеса вставляют не сами старики, а их родственники. В ход идут угрозы, показания «свидетелей», которые якобы видели, как плохо рентодатель себя вел, и прочие уловки — в борьбе за квадратные метры все средства хороши. Яна, 32-летняя москвичка, сотрудница одной из столичных больниц, от квартиры просто отказалась, когда война с родней зашла слишком далеко.

«Олег Сергеевич лежал у нас в отделении, там и познакомились, — рассказывает Яна. — Ну, хихикали с ним, он веселый. Просил с ним вступить в брак, тоже в шутку. А когда выписывали, всерьез предложил работу — навещать его через день. Обязанностей немного было, жил он здесь рядом, от больницы два квартала. Я приносила продукты, прибиралась, посуду мыла. Счета за квартиру оплачивала — на это он деньги давал. Общались от случая к случаю, часто мне некогда было. Он не обижался. Белье я сначала забирала к себе стирать, потом купила стиральную машину, чтобы не таскать. Договор не сразу подписали, где-то месяц привыкали друг к другу. Вроде все устраивало. Потом мне знакомый юрист помог все бумаги по-человечески оформить. В порядочности Олега Сергеевича я не сомневалась. А о том, что у него есть дочь и внуки, узнала после его смерти».

По словам Яны, дочь появилась в морге, взяла на себя организацию похорон. А во время поминок подошла к Яне и сказала, что отцовскую копию договора ренты она видела, но претендовать на имущество не рекомендует.

«Она меня размазала просто. Грозила уголовным преследованием, — сетует Яна. — Как будто это я отца убила. Бороться я не стала, потому что по сути никаких доказательств того, что я за стариком следила, не было. Стоило чеки хранить, делать какие-то видеозаписи. А меня соседи видели — ну и что. Я подумала, что суд не вытяну. У нас любят такие истории: профессиональная медсестра кокнула дедушку из-за квартиры. Проще не связываться».

Яне повезло — за пенсионером она ухаживала не годами, а всего несколько месяцев, неся незначительные материальные расходы. Бывает по-другому: проект «квартира за уход» отнимает годы и завершается ничем. Юристы считают, что обезопасить себя по силам обеим сторонам рентных отношений — был бы грамотно составленный договор.

Пишите все

«Сейчас наиболее распространены два вида договора ренты: договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты, — поясняет Дмитрий Завгородний, эксперт M.B.Barklay Investment Bank. — В чем же разница? В первом случае в обмен на получение имущества в собственность плательщик ренты предоставляет содержание с иждивением получателю ренты и/или указанному им третьему лицу, во втором — осуществляет регулярные денежные выплаты. То есть, допустим, некто приобрел дом, в котором имеет право жить его прошлый владелец, которого содержит плательщик ренты, — это содержание с иждивением. При этом содержание может быть как материальным (денежные выплаты), так и нематериальным или, если угодно, натуральным (покупка продуктов, одежды и прочего). Пожизненная рента проще: к примеру, давно переехавший с семьей за границу человек желает избавиться от недвижимого имущества в некоей стране. Если он хочет сделать это быстро, гораздо проще оформить ренту (чем продавать квартиру), которая будет приносить ему доход до конца его земных дней».

Договор, указывает Завгородний, обязательно составляется в письменной форме и должен соответствовать некоторым ограничениям (минимальный размер ренты, например, зависит от величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ), а также удостоверяется нотариусом. «Очень важно удостоверить договор у нотариуса, осуществляющего свою деятельность в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество, передаваемое по договору ренты. Важно! Если договор не был удостоверен нотариусом — он не считается заключенным», — подчеркивает эксперт.

Государственная пошлина за удостоверение договора ренты, согласно Налоговому кодексу, составляет 0,5 процента от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.

Если недвижимость, передаваемая в собственность по договору ренты, была приобретена в браке, то на заключение договора ренты потребуется согласие супруга (тоже нотариально заверенное).

Вот еще несколько фактов о ренте.

— Если срок договора ренты — это срок жизни получателя, то такая рента называется пожизненной, если договор бессрочный — постоянная.
— Пожизненное содержание гражданина с иждивением — это разновидность пожизненной ренты.
— Только граждане России могут быть получателями как пожизненной, так и постоянной ренты.
— Получателями постоянной ренты могут быть также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
— Права получателя постоянной ренты могут переходить по наследству.

«Сама по себе конструкция договора ренты позволяет эффективно претворить в жизнь договоренности получателя и плательщика ренты», — считает адвокат Анастасия Брайчева. Она советует подробно прописывать детали предстоящего сотрудничества и фиксировать исполнение договора: собирать чеки на продукты, вести книгу (журнал, тетрадь) учета доставки продуктов/лекарств рентополучателю и оказания личной помощи (с его подписью). «Денежные средства целесообразнее всего переводить на счет и сохранять каждую квитанцию, — указывает адвокат. — В результате все, что указано в договоре в качестве выплаты ренты, должно подтверждаться документами».

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty, утверждает, что основную опасность при заключении договора ренты таит в себе физическое и психическое состояние рентополучателя. «Одной из сторон сделки в основном выступают люди преклонного возраста, а значит, важным аспектом становится психическое здоровье и полная вменяемость при подписании документа, — поясняет Глазунова. — Родственники при попытках признать договор недействительным обычно ссылаются именно на недееспособность собственника квартиры. Это становится одной из самых больших проблем: появляются своеобразные мошеннические подряды, которые специализируются на подписании таких договоров и их последующем расторжении в суде. Предложения в течение какого-то срока ухаживать за пенсионером, чтобы выбрать лучшего из кандидатов, отказ в предоставлении полной информации о получателе ренты, посредничество при передаче денег — все эти моменты должны насторожить перед заключением договора. Стоит отметить и жесткие рамки сделки: если хотя бы один из пунктов документа не выполняется, на практике суды расторгают подобные договоры».

По словам эксперта, лучше всего заключать договор ренты с хорошо знакомым человеком. Это, кстати, поможет свести к минимуму риск возникновения неприязни между сторонами сделки — именно по этой причине чаще всего заканчиваются «рентные» отношения.

«Прежде чем подписать договор ренты, стороны должны для себя решить, смогут ли они долгие годы быть связаны друг с другом подобным контрактом. И та, и другая сторона может ошибиться в выборе партнера, что выльется в напрасную трату времени и денежных средств», — резюмирует Виктория Данильченко.