Винтовые сваи в Рощино.
Привевезем и закрутим винтовые сваи. Механнизированный...
Строительная бригада из Беларуси
Строительная бригада из Белоруссии предлагает полный...
Труба-луч не желобкового, не гребешкового типа, щелевые
Труба-луч не желобкового, не гребешкового типа, щелевые...
Трубы распределительные(лучи), не желобковые
Трубы распределительные(лучи), не желобковые любого...
Лучи не желобковые(не гребешковые), щелевые распределительные устройства
Лучи не желобковые(не гребешковые), щелевые...

Кровные метры

Кровные метры

До появления первых элитных ЖК в середине 90-х именно они были самыми престижными объектами жилой недвижимости в Москве. Да и сейчас пользуются большим спросом, а цены на лучшие из них соответствуют элитному сегменту. Впрочем, купить сталинку сегодня можно практически по цене хрущевки.

Известные по всему бывшему СССР сталинки — это знаменитые высотки, «семь сестер». По данным аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, стоимость квартир в жилых высотках выросла за последние пять лет: средняя цена квартиры в высотке на Котельнической набережной — на 21 процент, на Красных Воротах — на 98 процентов, на Баррикадной (Кудринская площадь) — на 101 процент.

В среднем по вторичному рынку за тот же период цены выросли на 3,2 процента, отмечают в компании.

Рост впечатляющий, однако речь идет о квартирах в предложении, тогда как стоимость метра, как рассказывает генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко, с 2014-го снизилась во всех московских сталинках на 5,1 процента, в высотках — на 7,1 процента. «Средняя цена в сталинках вообще — 297,2 тысячи рублей за метр, лота —18,3 миллиона рублей», — отмечает эксперт. В среднем по московской «вторичке», по данным ИНКОМ, метр стоит около 180 тысяч рублей.

«Как правило, сталинки на 20-30 процентов дороже других объектов на вторичном рынке, расположенных в том же районе, хотя, конечно есть и исключения, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Сегмент сталинок в меньшей степени подвергнут колебанию цен, чем другие сегменты вторичного рынка. Но и здесь наблюдается снижение цен и спроса».

Тем не менее, подчеркивает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, сталинские высотки остаются одними из самых дорогих вариантов на вторичном рынке Москвы: средняя цена квадратного метра в них в три раза выше, чем в среднем по всем жилым домам советского периода постройки (545 тысяч рублей против 187 тысяч). «Очень выражен разброс цен как между отдельными высотками, так и внутри самих зданий между отдельными квартирами, — рассказывает эксперт. — Самые недорогие лоты предлагаются в жилых секторах административного здания на Красных Воротах (440-450 тысяч рублей за метр), затем идет высотка на Котельнической набережной, средняя цена метра в ней около 530 тысяч рублей». При этом, по словам Попова, именно в этом доме отмечается и самый большой разброс цен: видовые квартиры в центральном блоке стоят почти вдвое раза дороже лотов в боковых крыльях с окнами во двор.

«Еще дороже средняя цена квадратного метра в высотке на Кудринской площади. Квартиры в этом историческом доме стоят в среднем 590 тысяч рублей за метр, — продолжает эксперт. — Самые дорогие лоты выставляются в жилых корпусах гостиницы “Украина”. Там намного меньше предложений, что позволяет продавцам держать ценовую планку выше 600 тысяч рублей за метр. Квартиры есть и в Главном здании МГУ на Воробьевых горах: их передавали в качестве служебного жилья некоторым из профессоров университета, и в начале 1990-х сами жильцы или их потомки получили возможность приватизировать его. Юридический статус этой недвижимости не вполне ясен, и на рынке купли-продажи квартир эти предложения почти не появляются».

Приведенные цены вполне соответствуют элитному рынку — что объясняется штучностью предложения. Это, конечно, не дворянские особняки, но вполне себе дворцы своего времени (коллективные, конечно, как все советское). Их эпоха уже ушла в прошлое, и «можем повторить» тут не работает.

Но для ценителей стиля с меньшим бюджетом в городе тоже есть свои предложения. «Сталинки существенно различаются по цене. Самые дорогие дома расположены вдоль проспекта Мира, Ленинского, Ленинградского, Кутузовского проспектов. Хрестоматийный пример — дом на Кутузовском, 26, где в свое время проживал генсек Л.И. Брежнев. Средняя стоимость квадратного метра в этом доме составляет 370 тысяч рублей, — рассказывает Мария Литинецкая. — На рынке есть и сталинки, расположенные внутри жилых кварталов. Эти здания отличаются менее вычурной внешней отделкой — все равно не видны с проспектов. Как правило, квадратный метр в них дешевле».

По данным эксперта, минимальная стоимость квадратного метра в сталинке в августе 2018-го составляет 105 тысяч рублей (по такому прайсу продается трехкомнатная квартира на Рязанском проспекте).

«В пределах Садового кольца бюджет предложения начинается от 15 миллионов рублей, более дешевые предложения выставлены в продажу в районе улицы Балтийская — от шести миллионов. Столь низкая стоимость обусловлена тем, что прежний план застройки города подразумевал другие магистрали, поэтому сегодня некоторые здания оказались “вне формата”, — рассказывает Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Массовая застройка сталинских высоток сосредоточена в районе Сокол и Аэропорт, где реализуется 140 предложений в ценовом диапазоне от шести до 30 миллионов рублей. В районе Марьиной Рощи, Рижской и Таганской реализуется около 100 предложений».

На Фрунзенской набережной метр в сталинке стоит около 370 тысяч рублей, на Кутузе — 300, Ленинградке и Ленинском проспекте — около 280. Но есть еще и менее престижные Варшавское шоссе, Краснопрудная улица, Лефортово, напоминает Алексей Попов. Здесь цена снижается уже до 230-250 тысяч рублей за метр. «Кроме того, сталинки — это еще и трех-пяти-этажные дома в центрах подмосковных городов и поселков, вошедших в состав Москвы в 1960-е годы и практически полностью растворившихся в ней, — говорит эксперт. — Так что самые дешевые предложения нужно искать в небольших кварталах таких домов у станции Лосиноостровская (бывший центр города Бабушкина), в Южном Тушино (в центре бывшего одноименного города), в Перово и Люблино. Там фоновая цена предложений, как правило, не превышает 150 тысяч рублей за метр».

Обычно наряду с архитектурой и атмосферой фанаты жилья в сталинках упоминают еще и качество строительства, высокие потолки и просторные комнаты.

Хотя минусов у таких домов тоже хватает.

«Главные преимущества сталинок — это большие окна, высокие потолки, удобные планировки, просторные кухни, хорошая звукоизоляция (толщина стен 2,5-3 кирпича). По сути, сталинка обладает основными параметрами квартиры бизнес- или премиального класса, — рассказывает Мария Литинецкая. — Основные недостатки — это изношенные коммуникации, нестандартный размер дверных и оконных проемов, отсутствие лифтов, больших лоджий. В совокупности все это выливается в дорогостоящий и долгий ремонт».

Причем недостатки имеют место не только у домов «рядового состава», свои минусы есть и у высоток.

«У высотки на Кудринской площади нет двора, где жильцы могли бы оставлять машины, — только благоустроенный сквер перед зданием. Поэтому обитатели этой высотки сталкиваются с той же проблемой, что и жители многих других домов, относящихся к устаревшему жилищному фонду: недостаток парковочных мест, — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. — А дом на площади Красные Ворота расположен в локации с не слишком хорошей экологической обстановкой, рядом с Садовым кольцом, где постоянно возникают пробки».

«При выборе квартир в сталинках следует обращать внимание на большее число факторов по сравнению с панельным или кирпичным домом советской постройки, — предостерегает Алексей Попов. — Существенно отличаются по качеству дома с железобетонными и деревянными или смешанными перекрытиями; в некоторых домах проводилась замена коммуникаций, а в части домов до сих пор работают проржавевшие трубы времен их постройки. Расценки на ремонт любых сталинок будут выше (как из-за большей высоты потолков, так и из-за того, что окна, двери, решения для санузлов часто придется покупать под заказ, так как стандартные предложения часто не подходят по габаритам)». Кроме того, напоминает эксперт, квартиры в некоторых сталинках, особенно в домах линейной планировки, расположенных в центре вдоль крупных магистралей, часто используются под мини-гостиницы, массажные салоны и подпольные бордели.

С учетом перечисленных минусов, сталинки уже не могут конкурировать с современными новостройками, говорит Мария Литинецкая. «В последние два-три года мы отмечаем снижение интереса к покупке жилья в сталинках, — говорит эксперт. — Знаменитые высотки рассматривают в основном люди творческих профессий, коренные москвичи и просто поклонники данного послевоенного советского архитектурного стиля».

И не только, подчеркивает Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Покупатели жилья именно в высотках — это в первую очередь те, кто может оценить историческую ценность дома и готов за это заплатить. В сталинках активно покупают жилье иностранцы. Кроме того, мы неоднократно замечали, что приезжие из Петербурга любят покупать квартиры в добротных, ампирных сталинских домах — видимо, это влияние архитектуры их родного города».


Источник: Дом.Лента.ру
05:13
259
Нет комментариев. Ваш будет первым!