Кровные метры

До появления первых элитных ЖК в середине 90-х именно они были самыми престижными объектами жилой недвижимости в Москве. Да и сейчас пользуются большим спросом, а цены на лучшие из них соответствуют элитному сегменту. Впрочем, купить сталинку сегодня можно практически по цене хрущевки.

Известные по всему бывшему СССР сталинки — это знаменитые высотки, «семь сестер». По данным аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, стоимость квартир в жилых высотках выросла за последние пять лет: средняя цена квартиры в высотке на Котельнической набережной — на 21 процент, на Красных Воротах — на 98 процентов, на Баррикадной (Кудринская площадь) — на 101 процент.

В среднем по вторичному рынку за тот же период цены выросли на 3,2 процента, отмечают в компании.

Рост впечатляющий, однако речь идет о квартирах в предложении, тогда как стоимость метра, как рассказывает генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко, с 2014-го снизилась во всех московских сталинках на 5,1 процента, в высотках — на 7,1 процента. «Средняя цена в сталинках вообще — 297,2 тысячи рублей за метр, лота —18,3 миллиона рублей», — отмечает эксперт. В среднем по московской «вторичке», по данным ИНКОМ, метр стоит около 180 тысяч рублей.

«Как правило, сталинки на 20-30 процентов дороже других объектов на вторичном рынке, расположенных в том же районе, хотя, конечно есть и исключения, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Сегмент сталинок в меньшей степени подвергнут колебанию цен, чем другие сегменты вторичного рынка. Но и здесь наблюдается снижение цен и спроса».

Тем не менее, подчеркивает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, сталинские высотки остаются одними из самых дорогих вариантов на вторичном рынке Москвы: средняя цена квадратного метра в них в три раза выше, чем в среднем по всем жилым домам советского периода постройки (545 тысяч рублей против 187 тысяч). «Очень выражен разброс цен как между отдельными высотками, так и внутри самих зданий между отдельными квартирами, — рассказывает эксперт. — Самые недорогие лоты предлагаются в жилых секторах административного здания на Красных Воротах (440-450 тысяч рублей за метр), затем идет высотка на Котельнической набережной, средняя цена метра в ней около 530 тысяч рублей». При этом, по словам Попова, именно в этом доме отмечается и самый большой разброс цен: видовые квартиры в центральном блоке стоят почти вдвое раза дороже лотов в боковых крыльях с окнами во двор.

«Еще дороже средняя цена квадратного метра в высотке на Кудринской площади. Квартиры в этом историческом доме стоят в среднем 590 тысяч рублей за метр, — продолжает эксперт. — Самые дорогие лоты выставляются в жилых корпусах гостиницы “Украина”. Там намного меньше предложений, что позволяет продавцам держать ценовую планку выше 600 тысяч рублей за метр. Квартиры есть и в Главном здании МГУ на Воробьевых горах: их передавали в качестве служебного жилья некоторым из профессоров университета, и в начале 1990-х сами жильцы или их потомки получили возможность приватизировать его. Юридический статус этой недвижимости не вполне ясен, и на рынке купли-продажи квартир эти предложения почти не появляются».

Приведенные цены вполне соответствуют элитному рынку — что объясняется штучностью предложения. Это, конечно, не дворянские особняки, но вполне себе дворцы своего времени (коллективные, конечно, как все советское). Их эпоха уже ушла в прошлое, и «можем повторить» тут не работает.

Но для ценителей стиля с меньшим бюджетом в городе тоже есть свои предложения. «Сталинки существенно различаются по цене. Самые дорогие дома расположены вдоль проспекта Мира, Ленинского, Ленинградского, Кутузовского проспектов. Хрестоматийный пример — дом на Кутузовском, 26, где в свое время проживал генсек Л.И. Брежнев. Средняя стоимость квадратного метра в этом доме составляет 370 тысяч рублей, — рассказывает Мария Литинецкая. — На рынке есть и сталинки, расположенные внутри жилых кварталов. Эти здания отличаются менее вычурной внешней отделкой — все равно не видны с проспектов. Как правило, квадратный метр в них дешевле».

По данным эксперта, минимальная стоимость квадратного метра в сталинке в августе 2018-го составляет 105 тысяч рублей (по такому прайсу продается трехкомнатная квартира на Рязанском проспекте).

«В пределах Садового кольца бюджет предложения начинается от 15 миллионов рублей, более дешевые предложения выставлены в продажу в районе улицы Балтийская — от шести миллионов. Столь низкая стоимость обусловлена тем, что прежний план застройки города подразумевал другие магистрали, поэтому сегодня некоторые здания оказались “вне формата”, — рассказывает Юлия Дымова, директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Массовая застройка сталинских высоток сосредоточена в районе Сокол и Аэропорт, где реализуется 140 предложений в ценовом диапазоне от шести до 30 миллионов рублей. В районе Марьиной Рощи, Рижской и Таганской реализуется около 100 предложений».

На Фрунзенской набережной метр в сталинке стоит около 370 тысяч рублей, на Кутузе — 300, Ленинградке и Ленинском проспекте — около 280. Но есть еще и менее престижные Варшавское шоссе, Краснопрудная улица, Лефортово, напоминает Алексей Попов. Здесь цена снижается уже до 230-250 тысяч рублей за метр. «Кроме того, сталинки — это еще и трех-пяти-этажные дома в центрах подмосковных городов и поселков, вошедших в состав Москвы в 1960-е годы и практически полностью растворившихся в ней, — говорит эксперт. — Так что самые дешевые предложения нужно искать в небольших кварталах таких домов у станции Лосиноостровская (бывший центр города Бабушкина), в Южном Тушино (в центре бывшего одноименного города), в Перово и Люблино. Там фоновая цена предложений, как правило, не превышает 150 тысяч рублей за метр».

Обычно наряду с архитектурой и атмосферой фанаты жилья в сталинках упоминают еще и качество строительства, высокие потолки и просторные комнаты.

Хотя минусов у таких домов тоже хватает.

«Главные преимущества сталинок — это большие окна, высокие потолки, удобные планировки, просторные кухни, хорошая звукоизоляция (толщина стен 2,5-3 кирпича). По сути, сталинка обладает основными параметрами квартиры бизнес- или премиального класса, — рассказывает Мария Литинецкая. — Основные недостатки — это изношенные коммуникации, нестандартный размер дверных и оконных проемов, отсутствие лифтов, больших лоджий. В совокупности все это выливается в дорогостоящий и долгий ремонт».

Причем недостатки имеют место не только у домов «рядового состава», свои минусы есть и у высоток.

«У высотки на Кудринской площади нет двора, где жильцы могли бы оставлять машины, — только благоустроенный сквер перед зданием. Поэтому обитатели этой высотки сталкиваются с той же проблемой, что и жители многих других домов, относящихся к устаревшему жилищному фонду: недостаток парковочных мест, — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость. — А дом на площади Красные Ворота расположен в локации с не слишком хорошей экологической обстановкой, рядом с Садовым кольцом, где постоянно возникают пробки».

«При выборе квартир в сталинках следует обращать внимание на большее число факторов по сравнению с панельным или кирпичным домом советской постройки, — предостерегает Алексей Попов. — Существенно отличаются по качеству дома с железобетонными и деревянными или смешанными перекрытиями; в некоторых домах проводилась замена коммуникаций, а в части домов до сих пор работают проржавевшие трубы времен их постройки. Расценки на ремонт любых сталинок будут выше (как из-за большей высоты потолков, так и из-за того, что окна, двери, решения для санузлов часто придется покупать под заказ, так как стандартные предложения часто не подходят по габаритам)». Кроме того, напоминает эксперт, квартиры в некоторых сталинках, особенно в домах линейной планировки, расположенных в центре вдоль крупных магистралей, часто используются под мини-гостиницы, массажные салоны и подпольные бордели.

С учетом перечисленных минусов, сталинки уже не могут конкурировать с современными новостройками, говорит Мария Литинецкая. «В последние два-три года мы отмечаем снижение интереса к покупке жилья в сталинках, — говорит эксперт. — Знаменитые высотки рассматривают в основном люди творческих профессий, коренные москвичи и просто поклонники данного послевоенного советского архитектурного стиля».

И не только, подчеркивает Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Покупатели жилья именно в высотках — это в первую очередь те, кто может оценить историческую ценность дома и готов за это заплатить. В сталинках активно покупают жилье иностранцы. Кроме того, мы неоднократно замечали, что приезжие из Петербурга любят покупать квартиры в добротных, ампирных сталинских домах — видимо, это влияние архитектуры их родного города».