В России происходит настоящий ипотечный бум — объемы выдачи жилищных кредитов в первом квартале 2018 года, по данным «Дом.рф», оказались рекордными за всю историю наблюдений. Выросла в этот период и доля одобрений по ипотеке: по статистике Объединенного кредитного бюро (ОКБ), российские банки вынесли положительные решения по 75 процентам всех заявлений на получение ипотечных кредитов — год назад одобрили лишь 45 процентов таких заявок.

И все же банки могут отказать в ипотеке, причем по причинам, неожиданным для самого заемщика. Что это за причины, как узнать, не попал ли ты в черный список, и что делать, если все-таки попал?

Возраст согласия

Увы, банкам не чужд эйджизм — принцип деятельности кредитных организаций предельно циничен, им важно заработать на заемщике с минимумом рисков. Поэтому минимальные шансы на одобрение ипотеки — у граждан младше 23 и старше 60 лет.

«Несмотря на то что формально банки работают с заемщиками от 21 года, по факту кредиторы готовы одобрять заявки покупателей только от 23 лет, которые, как правило, получили высшее образование и уже имеют хотя бы минимальный опыт работы, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Возрастные клиенты не рассматриваются многими банками, так как уровень пенсии в разы меньше, чем зарплаты. Значит, такие заемщики потенциально неплатежеспособны. Отдельные банки готовы выдавать возрастным заемщикам, но проблема в том, что страховые компании завышают ставки, и страховка оказывается до четырех раз дороже по сравнению со стандартными условиями».

По статистике Национального бюро кредитных историй (НБКИ), с апреля 2017 года по апрель 2018-го средняя сумма жилищного кредита для граждан в возрасте «65 плюс» уменьшилась на 65 процентов, до 590 тысяч рублей, для граждан в возрасте 50-59 лет — на 15 процентов, до 1,8 миллиона рублей. 60-65 летним россиянам выдают 1,18 миллиона — на 56 процентов меньше, чем год назад.

Помимо возрастных ограничений, есть и профессиональные. Во-первых, банки почти не кредитуют граждан, которые работают на последнем месте менее трех месяцев — обычно это считается периодом испытательного срока, до истечения которого не вполне ясно, сохранит ли заемщик эту работу.

Опасные профессии

Во-вторых, банки неохотно выдают ипотеку людям так называемых опасных профессий. «Это в первую очередь люди, чья профессия связана с риском для жизни (полицейские, пожарные), а также те, чей доход нестабилен и может зависеть от комиссий, процента с продаж и т.п. (страховые агенты, риелторы), — перечисляет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Неохотно банки рассматривают и тех, кто зарабатывает как ИП, в том числе это и фрилансеры (фотографы, копирайтеры, коучи, преподаватели языков по Skype и т.п.). Самый надежный, с точки зрения банка, заемщик — это наемный сотрудник крупной или средней компании».

Правда, как говорит Мария Литинецкая, это ограничение можно все-таки попробовать обойти: «Часто "безработные" клиенты попросту не трудоустроены официально и получают заработную плату в конверте». В этом случае для одобрения кредита можно предоставить справку по форме банка, где будет указан фактический доход. Кроме того, большинство кредиторов предлагают сегодня программу по двум документам (например, паспорт и водительское удостоверение) без подтверждения дохода». Одно плохо: в этом случае взнос за квартиру должен быть не менее половины ее стоимости.

Еще один вариант повысить шансы на получение ипотеки, не имея «белого» трудоустройства, — что-нибудь заложить. Лучше всего — недвижимость (квартиру, дом, участок, гараж). «Как правило, в данном случае размер ипотечного кредита не может превышать 50 процентов от цены залоговой недвижимости. То есть, имея квартиру стоимостью 10 миллионов рублей, вы можете рассчитывать на ипотеку в 5 миллионов», — отмечает Литинецкая.

Сразу в бан

Не дадут ипотеку людям с открытыми просрочками по другим кредитам. С испорченной кредитной историей получить ипотеку будет сложнее, чем с нормальной, но все-таки можно. Главное — доказать банку, что проблемы остались в прошлом.

«С имеющимися долгами ипотеку точно не одобрят. Самое главное — оплатить задолженность и взять в банке справку о том, что кредит погашен полностью и банк не имеет претензий к бывшему заемщику, — рассказывает Ирина Доброхотова. — Затем нужно ждать обновления бюро кредитных историй, зачастую это занимает от двух до пяти лет, все зависит от банка, который запрашивает историю потенциального заемщика (могут запросить историю за два, три года, могут и за пять). Сам заемщик может раз в год бесплатно запрашивать в Бюро кредитных историй (БКИ) информацию о себе. Если за два последних года история чистая, уже можно обращаться в банки за одобрением ипотеки».

Правда, как подчеркивает Мария Литинецкая, наличие проблем в прошлом все-таки снижает шансы на одобрение ипотеки крупными банками. «В этом случае есть смысл обратиться к небольшим кредитным организациям, которые в борьбе за свою долю рынка готовы рассматривать и более рискованных заемщиков, — говорит эксперт. — Но даже в этом случае шанс получить ипотеку минимален, если у покупателя нет высокой зарплаты и большого первоначального взноса. Кроме того, при плохой кредитной истории банки часто требуют одного, а лучше двух поручителей».

Исправленному верить

На рынке присутствует достаточное количество кредитных посредников, которые предлагают услуги по «очистке» кредитной истории. Значительная часть таких игроков — мошенники, хотя есть и легальные компании, работающие в правовом поле. «Те, кто обещает клиенту за некое вознаграждение "исправить", то есть удалить нежелательную информацию из БКИ, действительно совершают мошеннические действия, — поясняет Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург». — Но есть такие случаи, когда люди действительно не знают о том, что когда-то допустили просрочку, и считают себя добросовестными плательщиками. Может иметь место техническая просрочка — это, как правило, сбой в программе или человеческий фактор, из-за чего деньги между счетами распределяются неверно или несвоевременно, и это провоцирует начисление штрафных процентов. В данном случае заемщик не виноват, он внес деньги вовремя, а списаны они были с нарушением. Или, например, заемщик при полном погашении кредита уточнил у банка необходимую сумму для внесения, а она была сообщена неверно». В этих случаях имеет смысл обращаться к посредникам — специалистам, которые проверяют достоверность информации и добиваются исправления ошибок.

«Совсем недавний случай, по которому удалось внести изменения в кредитную историю: заемщик при совершении первого платежа по ипотеке в банке оформил поручение на регулярной основе с определенной периодичностью автоматически списывать с его счета заранее установленные суммы и отправлять их на погашение кредита, — приводит пример Лавров. — Копия поручения с отметкой банка была у заемщика на руках, а оригинал остался у банка и затерялся. Результат — очередной платеж не был списан в положенный срок, возникла просроченная задолженность. Но добросовестность удалось доказать, а кредитную историю — поправить».

Время лечит

Как подчеркивает Мария Литинецкая, даже если кредитная история не исправлена, «срок давности» по таким проблемам обычно не превышает 10 лет. «Но лучше самостоятельно создать положительную кредитную историю, взяв и вовремя выплатив небольшой потребительский кредит на покупку, к примеру, техники или мебели. При рассмотрении заявки на ипотеку банки обязательно учтут данный опыт и шанс на получение ипотеки значительно увеличится даже при наличии за плечами негативного опыта», — добавляет эксперт.

Чаще всего и 10 лет ждать не приходится. Это же касается и заемщиков с погашенной судимостью, отмечает Ирина Доброхотова: «Сегодня, если они стабильно трудоустроены и могут подтвердить свои доходы хотя бы справкой по форме банка, такие заемщики могут рассчитывать на одобрение ипотечного кредита, в нашей практике такие случаи были».

Но если даже вы соответствуете всем основным критериям — возраст, трудоустройство, накопления на первый взнос, отсутствие просрочек и других проблем с законом, — перед тем, как обращаться за ипотекой, лучше все-таки провериться, советует Николай Лавров. «Если вы уверены в своей платежной дисциплине, достаточно периодически у банка-кредитора брать выписку по счетам и просматривать движение денежных средств. Рекомендуем обязательно просмотреть свою кредитную историю в следующих случаях: если вы намерены взять кредит (до подачи заявки в банк); если вы совершили досрочное погашение кредита, чтобы убедиться, что банк своевременно подал соответствующие данные в БКИ; если вы сменили банк, который обслуживает ваш кредит; если у вас несколько кредитных карт».

А Ирина Доброхотова напоминает, что оптимальной для самого заемщика является ситуация, когда размер ежемесячного платежа не превышает половины дохода. «При этом стоит учитывать наличие иждивенцев и другие расходы — аренду квартиры, например, — подчеркивает эксперт. — В Москве ипотечный платеж редко бывает менее 35-45 тысяч рублей (хотя многое зависит от размера первоначального взноса), таким образом, уровень дохода заемщика-одиночки должен быть хотя бы 70-90 тысяч. В Подмосковье можно рассчитывать на кредит, имея доход около 50 тысяч рублей».