С чего начать строительство дома. Этапы строительства
Если вы только собираетесь подыскать себе подходящий участок, или
участок уже у вас есть, в любом случае эта информация будет полезной, и
позволит избежать ошибок которые можно будет исправить, и тех, которые
исправить уже невозможно. Так с чего начать строительство дома?
Вы должны знать, к примеру, что при строительстве дома вы должны отступить от «красной линии» улицы пять метров, а от других границ участка по три метра. Это зависит от того, какие типы домов у ваших соседей, деревянные или каменные. Кстати, каркасно – засыпные, так часто встречающиеся в Новосибирске, тоже считаются деревянными. Если вы предполагаете строить каменный дом, и у соседей тоже каменный, то от них надо отступать шесть метров. А если и ваш и соседский дом деревянные, то отступать уже нужно пятнадцать метров. И необходимо учитывать что места установки скважины, установки очистки стоков, или колодца, тоже влияют на место расположения дома. Санитарные нормы четко регламентируют минимально допустимые расстояния, и расположение коммуникаций, как относительно дома, так и относительно границ участка.
И только после того, как вами учтены все факторы, вам станет понятно где на вашем участке будет расположен дом. Но все же стоит взять во внимание, что строить дом в глубине участка, в основном бессмысленно и нелепо. Есть масса причин почему этого делать не стоит. В снежные сибирские зимы вам придется меньше чистить снег, чтобы от дороги добраться до дома. Да и необходимые коммуникации (электричество, канализация, водо- и тепло снабжение), как правило идущие вдоль дороги, обойдутся вам значительно дороже.
Есть еще вариант. Вы можете разделить план исследования грунта на части. Компания застройщик проведет изучение грунта, чтобы определится с параметрами и типом фундамента, для этого ей необходимо будет пробурить несколько шурфов в разных точках строительства. А заниматься определением мест для скважины или колодца, и системы стоков, уже будет компания специализирующиеся на решении этих вопросов.
Но в первом варианте у вас будет более полное представление о геологическом состоянии типов ваших грунтов, что впоследствии сыграет немаловажную роль в проектировании застройки участка и расположении на нем бани, гаража, гостевого домика, или беседки. Результатом этой работы служит схема планировочной организации участка.
Второй вариант привлекателен тем, что компания застройщик как правило не берет отдельных денежных средств за исследование грунтов. Исследование грунтов уже заложено в сметную стоимость строительства. Тонкость заключается в том, что любое другое строение на участке, или инженерные коммуникации, необходимо размещать с оглядкой на построенное ранее. По этой причине может возникнуть ситуация, когда в лучшем для размещения месте, не поместится гараж, или система очистки стоков.
Самый дорогой вариант – это индивидуальное проектирование. В нем учтены все ваши идеи, пожелания, и вы можете быть абсолютно уверены что другого такого дома нет, и не будет. Само проектирование занимает несколько недель. За это время необходимо чтобы архитектор выполнил свою часть работы, а конструктор подтвердил работу архитектора своими расчетами и вписал в полученный результат инженерные коммуникации.
Выбор типового проекта в разы дешевле, но подобный вариант как правило требует ряд существенных доработок, которые естественно стоят денег. Даже если в проекте вам нравится абсолютно все, это еще ничего не значит. Проект потребует привязки к местности и конкретным условиям места строительства. Роза ветров, грунты, и привязка к сторонам света будут требовать это. И велика вероятность того, что значительное количество доработок, вполне может догнать по стоимости индивидуальный проект. Но все же, положительный момент в выборе типового проекта, в том что по ним уже возводились реальные дома, и по этой причине все ошибки и неточности, неизбежно возникающие при проектировании, уже учтены и исправлены.
В том случае, если вам необходим проект дома исключительно для строительства, и строение вы предполагаете, с архитектурной точки зрения, совсем простое, то вам имеет смысл попытаться разработать проект самостоятельно, опираясь на тематическую литературу, сборники расчетов технических решений, имеющиеся у крупных производителей стройматериалов, и специализированные компьютерные программы. Но при этом вы должны понимать что отсутствие у вас специальной подготовки и знаний может повлечь за собой серьезные ошибки и просчеты в строительстве.
Начинать строительство не имея проекта, что называется интуитивно – это вообще абсурдно. Если вам каким-то чудом удастся избежать фатальных ошибок, требующих полной перестройки всего дома, то увеличение стоимости строительства на 20 - 30% вам не избежать. Причиной послужит оборудование и материалы закупленные в недостаточных объемах, которые потребуются для строительства. Вам не избежать исправления уже выполненных работ. Неточной нарезки стройматериалов. И возвышаться над всем этим хаосом будет жуликоватый прораб, с обезоруживающей улыбкой завышающий объемы как-бы купленных материалов, и феноменально придумывающий дополнительные работы. Важно помнить, если для какой-то части дома нет грамотного расчета, вы будете вынуждены закладывать неимоверный запас прочности и надежности. Это послужит вашей гарантией в будущем.
Безусловно стоимость проекта в финансовом отношении вещь не из дешевых. В Новосибирске, это от 30 – 300 тысяч (для дома средних размеров), в зависимости от репутации архитектурного бюро. Но по отношению к стоимости всего строительства, это всего лишь несколько небольших, но очень важных процентов. Но не следует забывать, что стоимость проекта это не только кипы исписанной бумаги, это еще и ответственность проектировщиков, за правильность расчетов и чертежей. По этой немаловажной причине заказ проекта необходимо делать исключительно у сертифицированных специалистов, чтобы в случае чего было с кого спросить.
Но при этом важно знать, что проектировщики несут ответственность за правильность расчетов, но никак не строительства. Нередко практикуется вариант авторского надзора за этапами строительства (не путайте с технадзором, у него другие функции). Этот вариант предусматривает периодическое посещение архитекторами и конструкторами строящегося объекта.
Не следует забывать и о том, что заказ на проектирование дома, подразумевает строительство единственного дома, если это не оговорено с архитектором, автором проекта. То есть те, кто получает проект от знакомых, или еще каким-либо неведомым путем, идут на явное нарушение действующего законодательства.
Но все же лазейка на экономии средств на проект есть, если заказать строительство дома у строительной компании, или купить домкомплект. В строительных компаниях существуют собственные проектные отделы, и в этом случае проект не оплачивается отдельно, он уже включен в сметную стоимость строительства. В этом случае, заказывая строительство с пустыми руками, или имея на руках проект дома, цена будет одна и та же. В большинстве случаев наличие у вас собственного проекта не сыграет никакой роли, все равно строительная компания будет делать свой. К примеру если речь будет идти о заказе домкомплекта из оцилиндрованного бревна, профилированного бруса, или SIP – панелей, готовый проект скорее всего будет несовместим с технологическими возможностями компании.
Большинству индивидуальных домов в загородной зоне (если количество этажей не превышает трех), государственная экспертиза не требуется. Но в некоторых случаях она оказывается нелишней. Когда возникает необходимость проведения независимой экспертизы проектно-сметной документации для анализа условий рынка и снижение общей сметы на строительство.
В некоторых случаях покупают только Архитектурный раздел, а не весь проект. Это необходимо как для получения разрешения на строительство, так и для банка, если речь идет об оформлении кредита. В этих случаях подходит проект выполненный исключительно лицензированным специалистом или проектной организацией.
Многолетняя практика указывает на то, что в реалиях строительства, квалифицированные строители используют исключительно Архитектурный раздел, по причине уверенности, что не хуже архитекторов знают, как выполнить те или иные узлы. Этот же случай повторяют бригады гастарбайтеров, но по причине того, что они не в состоянии разобраться в тонкостях проекта. Поэтому строят, ориентируясь исключительно на изображения фасадов и планы комнат в Эскизном проекте, или в лучшем случае в Архитектурном разделе.
Но несмотря на это, получить разрешение в местной администрации, на строительство, все же стоит. В первую очередь потому, что вы сами себе скорее всего не сможете гарантировать что до 1 марта 2015 года у вас строительство будет закончено. Второе – если у вас возникнет необходимость регистрировать незавершенное строительство, то разрешение на строительство у вас потребуют обязательно.
Получать разрешение на строительство дома на дачных и садовых участках не нужно. Только после того как вы уже завершили строительство, вам необходимо обратиться в регистрирующий орган, заполнить декларацию об объекте, и через некоторое время получить свидетельство о государственной регистрации права на построенный дом.
Мы ознакомили вас только с четырьмя этапами строительства, задуматься о которых нужно уже сегодня, конечно если строиться вы решили в ближайшее время.
Планирование участка
Основная и первоочередная задача любого застройщика – планирование участка. Расположение дома, въезд на участок, место для стоянки, всевозможных хоз. построек, бани, гаража, зон отдыха, коммуникаций, и другой инфраструктуры, делающей нашу жизнь комфортной, все это взаимосвязано. Первый шаг в этом направлении – это составление на бумаге эскиза, а еще лучше, масштабного плана своего участка, то есть своего рода планирование участка, не забывая при этом домов на прилегающих участках. Составив план вам уже будет несложно определить место под строительство дома не противоречащего строительным нормам и правилам (СНиП), это в сою очередь позволит избежать недоразумений что ваш дом может быть признан незаконной постройкой, по причине несоответствия этим самым (СНиП).Вы должны знать, к примеру, что при строительстве дома вы должны отступить от «красной линии» улицы пять метров, а от других границ участка по три метра. Это зависит от того, какие типы домов у ваших соседей, деревянные или каменные. Кстати, каркасно – засыпные, так часто встречающиеся в Новосибирске, тоже считаются деревянными. Если вы предполагаете строить каменный дом, и у соседей тоже каменный, то от них надо отступать шесть метров. А если и ваш и соседский дом деревянные, то отступать уже нужно пятнадцать метров. И необходимо учитывать что места установки скважины, установки очистки стоков, или колодца, тоже влияют на место расположения дома. Санитарные нормы четко регламентируют минимально допустимые расстояния, и расположение коммуникаций, как относительно дома, так и относительно границ участка.
И только после того, как вами учтены все факторы, вам станет понятно где на вашем участке будет расположен дом. Но все же стоит взять во внимание, что строить дом в глубине участка, в основном бессмысленно и нелепо. Есть масса причин почему этого делать не стоит. В снежные сибирские зимы вам придется меньше чистить снег, чтобы от дороги добраться до дома. Да и необходимые коммуникации (электричество, канализация, водо- и тепло снабжение), как правило идущие вдоль дороги, обойдутся вам значительно дороже.
Определение типов грунта
Дальнейшая ваша задача, в следующем. Необходимо выяснить, какие типы грунтов составляют основу вашего участка, какова несущая способность этих грунтов, и каков уровень грунтовых вод. После этого станет понятно, возможно ли строительство с цокольным этажом или подвалом. А направление течения грунтовых вод повлияет на расположение источника воды, скважины, колодца, и системы очистки стоков. Поэтому стоит проигнорировать «авторитетное мнение» друзей и знакомых, а также соседских «знатоков», а просто заказать «геологию». Другими словами, инженерно – геологическое исследование, с составлением подробной геологической и гидрологической карты участка.Есть еще вариант. Вы можете разделить план исследования грунта на части. Компания застройщик проведет изучение грунта, чтобы определится с параметрами и типом фундамента, для этого ей необходимо будет пробурить несколько шурфов в разных точках строительства. А заниматься определением мест для скважины или колодца, и системы стоков, уже будет компания специализирующиеся на решении этих вопросов.
Но в первом варианте у вас будет более полное представление о геологическом состоянии типов ваших грунтов, что впоследствии сыграет немаловажную роль в проектировании застройки участка и расположении на нем бани, гаража, гостевого домика, или беседки. Результатом этой работы служит схема планировочной организации участка.
Второй вариант привлекателен тем, что компания застройщик как правило не берет отдельных денежных средств за исследование грунтов. Исследование грунтов уже заложено в сметную стоимость строительства. Тонкость заключается в том, что любое другое строение на участке, или инженерные коммуникации, необходимо размещать с оглядкой на построенное ранее. По этой причине может возникнуть ситуация, когда в лучшем для размещения месте, не поместится гараж, или система очистки стоков.
Выбор проекта дома
Имея на руках информацию об особенностях строительства, выявленных на первых двух этапах подготовки к постройке дома, можно приступать к третьему этапу – выбору проекта дома. Необходимо понимать что проект дома это не только планировка этажей и 3D моделирование. Проект дома включает в себя несколько десятков, а большой дом и несколько сотен спецификаций и чертежей формата А2 и А3. Полный проект включает в себя Инженерный раздел, Архитектурный раздел, Конструктивный раздел.Самый дорогой вариант – это индивидуальное проектирование. В нем учтены все ваши идеи, пожелания, и вы можете быть абсолютно уверены что другого такого дома нет, и не будет. Само проектирование занимает несколько недель. За это время необходимо чтобы архитектор выполнил свою часть работы, а конструктор подтвердил работу архитектора своими расчетами и вписал в полученный результат инженерные коммуникации.
Выбор типового проекта в разы дешевле, но подобный вариант как правило требует ряд существенных доработок, которые естественно стоят денег. Даже если в проекте вам нравится абсолютно все, это еще ничего не значит. Проект потребует привязки к местности и конкретным условиям места строительства. Роза ветров, грунты, и привязка к сторонам света будут требовать это. И велика вероятность того, что значительное количество доработок, вполне может догнать по стоимости индивидуальный проект. Но все же, положительный момент в выборе типового проекта, в том что по ним уже возводились реальные дома, и по этой причине все ошибки и неточности, неизбежно возникающие при проектировании, уже учтены и исправлены.
В том случае, если вам необходим проект дома исключительно для строительства, и строение вы предполагаете, с архитектурной точки зрения, совсем простое, то вам имеет смысл попытаться разработать проект самостоятельно, опираясь на тематическую литературу, сборники расчетов технических решений, имеющиеся у крупных производителей стройматериалов, и специализированные компьютерные программы. Но при этом вы должны понимать что отсутствие у вас специальной подготовки и знаний может повлечь за собой серьезные ошибки и просчеты в строительстве.
Начинать строительство не имея проекта, что называется интуитивно – это вообще абсурдно. Если вам каким-то чудом удастся избежать фатальных ошибок, требующих полной перестройки всего дома, то увеличение стоимости строительства на 20 - 30% вам не избежать. Причиной послужит оборудование и материалы закупленные в недостаточных объемах, которые потребуются для строительства. Вам не избежать исправления уже выполненных работ. Неточной нарезки стройматериалов. И возвышаться над всем этим хаосом будет жуликоватый прораб, с обезоруживающей улыбкой завышающий объемы как-бы купленных материалов, и феноменально придумывающий дополнительные работы. Важно помнить, если для какой-то части дома нет грамотного расчета, вы будете вынуждены закладывать неимоверный запас прочности и надежности. Это послужит вашей гарантией в будущем.
Безусловно стоимость проекта в финансовом отношении вещь не из дешевых. В Новосибирске, это от 30 – 300 тысяч (для дома средних размеров), в зависимости от репутации архитектурного бюро. Но по отношению к стоимости всего строительства, это всего лишь несколько небольших, но очень важных процентов. Но не следует забывать, что стоимость проекта это не только кипы исписанной бумаги, это еще и ответственность проектировщиков, за правильность расчетов и чертежей. По этой немаловажной причине заказ проекта необходимо делать исключительно у сертифицированных специалистов, чтобы в случае чего было с кого спросить.
Но при этом важно знать, что проектировщики несут ответственность за правильность расчетов, но никак не строительства. Нередко практикуется вариант авторского надзора за этапами строительства (не путайте с технадзором, у него другие функции). Этот вариант предусматривает периодическое посещение архитекторами и конструкторами строящегося объекта.
Не следует забывать и о том, что заказ на проектирование дома, подразумевает строительство единственного дома, если это не оговорено с архитектором, автором проекта. То есть те, кто получает проект от знакомых, или еще каким-либо неведомым путем, идут на явное нарушение действующего законодательства.
Но все же лазейка на экономии средств на проект есть, если заказать строительство дома у строительной компании, или купить домкомплект. В строительных компаниях существуют собственные проектные отделы, и в этом случае проект не оплачивается отдельно, он уже включен в сметную стоимость строительства. В этом случае, заказывая строительство с пустыми руками, или имея на руках проект дома, цена будет одна и та же. В большинстве случаев наличие у вас собственного проекта не сыграет никакой роли, все равно строительная компания будет делать свой. К примеру если речь будет идти о заказе домкомплекта из оцилиндрованного бревна, профилированного бруса, или SIP – панелей, готовый проект скорее всего будет несовместим с технологическими возможностями компании.
Большинству индивидуальных домов в загородной зоне (если количество этажей не превышает трех), государственная экспертиза не требуется. Но в некоторых случаях она оказывается нелишней. Когда возникает необходимость проведения независимой экспертизы проектно-сметной документации для анализа условий рынка и снижение общей сметы на строительство.
В некоторых случаях покупают только Архитектурный раздел, а не весь проект. Это необходимо как для получения разрешения на строительство, так и для банка, если речь идет об оформлении кредита. В этих случаях подходит проект выполненный исключительно лицензированным специалистом или проектной организацией.
Многолетняя практика указывает на то, что в реалиях строительства, квалифицированные строители используют исключительно Архитектурный раздел, по причине уверенности, что не хуже архитекторов знают, как выполнить те или иные узлы. Этот же случай повторяют бригады гастарбайтеров, но по причине того, что они не в состоянии разобраться в тонкостях проекта. Поэтому строят, ориентируясь исключительно на изображения фасадов и планы комнат в Эскизном проекте, или в лучшем случае в Архитектурном разделе.
Получение разрешения на строительство
Если вы являетесь, или планируете являться владельцем участка индивидуального жилого строительства (ИЖС), или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), то для вас следующим этапом станет получение разрешения на строительство. Но с оговоркой на закон, от 30.06.2006 года № 93 – Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», то есть закон о «дачной амнистии», делать это совершенно необязательно. Если вами запланирована постройка дома не выше двух этажей, на земельном участке, предназначенном для ИЖС или ЛПХ, то до 1 марта 2015 года вы можете это сделать без разрешения на строительство, имея при себе только кадастровый паспорт и правоустанавливающий документ на земельный участок.Но несмотря на это, получить разрешение в местной администрации, на строительство, все же стоит. В первую очередь потому, что вы сами себе скорее всего не сможете гарантировать что до 1 марта 2015 года у вас строительство будет закончено. Второе – если у вас возникнет необходимость регистрировать незавершенное строительство, то разрешение на строительство у вас потребуют обязательно.
Получать разрешение на строительство дома на дачных и садовых участках не нужно. Только после того как вы уже завершили строительство, вам необходимо обратиться в регистрирующий орган, заполнить декларацию об объекте, и через некоторое время получить свидетельство о государственной регистрации права на построенный дом.
Мы ознакомили вас только с четырьмя этапами строительства, задуматься о которых нужно уже сегодня, конечно если строиться вы решили в ближайшее время.
